基础篇

三重顶 欧神文集#640

字号+ 2017-02-09 16:46 我要评论( )

三重顶 #640 天时,地利,人和 一) 三重顶 在之前的篇幅中,我们用了大量地序章,讲述了楼市市场中几种力量的起伏。 人口。本地人/外地人/外国人,各人群势力的消......





三重顶 #640

 

天时,地利,人和

 

 

一)三重顶

 

在之前的篇幅中,我们用了大量地序章,讲述了楼市市场中几种力量的起伏。

 

  • 人口。本地人/外地人/外国人,各人群势力的消弱,户型的变迁

  • 板块轮动

  • 季节性

 

现在让我们来看一个高度简化的数学模型:


这是一张非常典型的“正弦曲线”。其波动的频率是二年。

譬如说,你可以把他理解为“市场热度”。热了一段时间,又冷了一段时间。

 

 

其次,我们有这样一张图。


这是一个三年的起伏。

 

这是一个五年的起伏。

 

 

好了,现在我们将A+B+C,看看三种波叠在一起。会产生什么样的效果。我们有下图:


D=(A+B+C)*3

 

 

二)波的解读

 

我们仔细看这张图表。发现哪些问题。

 

原本很普通的“二年”“三年”“五年”正弦起伏,当他们互相凑在一起时,形成了一个更复杂得多的波图(绿线)。

 

当几股力量交叉影响时,会产生一些低点,如a,b

但另一方面,他也会形成一个绝对的高峰。如图中的c点。

 

如我们看c点的话,他其实是“三重顶”。也就是红线,蓝线,橙线,三股力量正好都处于“最顶峰”。

三者叠加,瞬间将楼价炒到了极高的顶点。然后就急剧下滑。

 

 

如果换算成楼市语,比较象人话的地球话,则是:

在市场最狂热的月份,在最热门的板块,销售最畅销的房型”。

 

 

三)三重顶和三重底

 

天时,地利,人和。三者同时凑在一起的机会并不多。

 

大部分情况下,你可能会凑齐其中的二项。譬如在单数年的春季,持有一个非热点的小区。

或者热门的板块,热门的小户型。但是恰好遇见限购限贷加息加准宏观调控。

 

 

只有在极少数的情况下,你才有机会见到“三重顶”。例如2005年三月时的徐家汇。或者2009年秋的仁恒河滨城北岸。

在“三重顶”的时候,物业会创出极高的价格。这样的价格,之前没有见过,之后也要很久未见。简直成为了传奇。

许许多多年后你回过头来想,还要惊异当年怎么会这么疯狂,就买了2000倍PE三百元一股的科技股。

 

三重顶的时间并不长。因为天时,地利,人和都在移动,要三股力量同时吉星高照照耀在你的上空,这样的神眷时刻自然不久。

 

绝大多数的屌丝三观有问题,他们的缺陷,对于“价格”的理解不对。

在屌丝的侏脑容量中,他们总是以为价格对应于“最后一次交易的数值”。

 

这样的理解是绝对错误的。价格是三维的,是一个曲线,不是一个点。

三重顶”时成交的价格。往往是很长一段历史时段最高的价格了。

 

不幸的是,这个“三重顶”Price,往往是贵妇流,理工科屌丝最有可能充当“买家”的时候。

于是他们就被狠狠宰了一刀。就像300元接盘科技股。此后价格一路下泄。热点不再,关注不再。

价格绝不等同于价值。你买的货,不值那个价。

 

 

与“三重顶”相对应的,还有一个概念,则是“三重底”。

三重底的意思,则是在某一个阶段,“时间,板块,人观”全都对某个物业不利。

 

但这个时候,该物业是被低估的。“衰到底”的状态。

而投资客该做的呢。简直已经不言而喻了。

尽可能地选择三重底买入,至三重顶抛出”。

 

 

一般而言,要选择绝对的完美主义,三底三顶抛出是不太现实的。

能在二重底买入,二重顶抛出,已经算是不错的操作了。

 

 

四)力量趋势

 

在实际操作中,“三重顶”这样纯学术的概念是很难落实的。曲线图线也不好画。

 

但是我们可以心里有底,支持楼市的几股力量大致如何:

  • 金融,货币滥发还是紧缩

  • 人口,人口流入城市还是流出

  • 板块,板块热炒初期还是末期

  • 物业,物业类型受宠初期还是末期

每一个人心中都可以有一个小本本。各股力量的正负兴亡,大致还是猜得出来的。

 

 

当四股力量全部为正,而且楼价已经涨了很多一截。而且各个热点隐隐有转换落幕之意时;

你基本就可以判断,目前正处于“三重顶”的状态。眼下是该物业峰值。

如果可能的话,可以考虑换筹(在交易成本可控下),换成看好的被极度低估衰到尽的“三重底”物业。

 

 

没有一股力量是永恒持久的。除了纸币之外,其他任何指标,都可以认为是在一个大周期内起伏。而不会无限上涨。

沧海桑田

 

 

 

五)炒楼业的基础

 

炒楼是一门手艺,一门很本分的手艺。

炒楼这一行,讲究的是楼宇的买卖。高抛低吸,估值价格。

其本质,和大豆交易员,小麦交易员,贱金属交易员,并无任何不同。

 

 

你在郑州商品交易所,每天都有无数的交易员,无数的电话,在研究着华北平原的降雨情况,在研究着巴西大豆的病虫害发展。在研究着化肥,农药,汽油运输等上下游的价格。

 

那么多的研究,最终只是为了在CZCE下单买卖大豆小麦。所有的研判,只是为了对商品价格的估计更准确一些。

 

 

炒楼业同理,炒楼只是普通的商人。和门口卖水果的小贩并无任何不同。

商人想要生存下去,商业想要对这个社会有所贡献。关键是要研判“波动—起伏”,研究价格背后的规律。

 

我们首先要知道,价格是由几股力量合力组成的。金融+人口+板块+小区

在此基础上,再作“细分”。

  • 将楼市的消费者群体细分成六个类型。其各自的喜好兴衰如何。

  • 将板块细分成轮炒,踏板节奏如何。

  • 将季节细分成春夏秋冬。

  • …………

 

随着研究的深入,我们对各大影响因素的理解还会更深入。

你越是深入,越是能理解楼市的波动频率。楼价是“有逻辑的”,不是无逻辑的。不是小白领不能理解的疯狂诡异目瞪口呆看不懂的。

 

炒楼本身是一门手艺,是一个行业,是一类商人。

只要大豆存在,大豆交易员就永远存在。

只要住房存在,炒楼业就永远存在。

 

这是一门手艺,可以子子孙孙传给后来人的。也可以著书立作传给外人的。

炒楼就是商人,没什么神秘之处,也没什么可抹黑污蔑的。

 

研究波动曲线,高抛低吸。像绣花针一样地精心判断每一件权重。

这就是我们的工作。

 

《1942》片尾张国立对栓柱说,“成为富人的法子我知道,只要活着到陕西,给我十年,爷还是地主”

只要大众一直仇视敌视炒楼业,用一种扭曲的宣传环境看待炒楼。则再过十年,爷还是地主。

 

 

 

六)道火不熄,炒楼不灭

 

在炒楼业的眼中,市场是一个曲线。高抛低吸,三重底到三重顶。这就是我们生存的基础。

 

可是什么时候,市场会形成一条“直线”。如图中的红线,完全没有套利的基础。

没有起伏,也就完全没有炒楼这个行业生存的基础。


这个答案是难,很难,非常难。

 

如果市场从2000年~2015年,完全是一条直线(扣除通胀因素)。

则意味着市场是“高度有效”的。

 

 

所有的人,都具有“高瞻远瞩”的目光。都知道目前大热的板块,过几年会不再热。

都知道目前热捧的户型,过几年会不再捧。

都知道目前炒热的概念,过几年不算是概念。

都知道处房情结。

都知道拆骨法与折旧。

都知道并理解人口趋势。

都精算回报率。

 

这些要素全部都满足。几乎是不可能的。

经典的经济学教科书理论,也仅仅是写“当市场上炒家足够多,炒家之间的竞争会扯平套利利润”。

 

 

 

可是如果我们深入想一想,一个“完全有效”,彻底没有起伏的市场,意味着什么。

意味着今天热捧的区域,他价格不能高。

今天冷门的区域,他价格不能低。

 

月租金10W的商铺,和月租金1W的商铺,其售价可能是一样的都是500W。

一个月租金3W的热门住宅,和月租金3000的荒郊野岭,其售价应该是一样的。

 

 

这几乎是不可能的。当前热门的区域,其价格必然会高。当前冷门的区域,其价格必然低。

要热点不高,冷点不低,则前提是“至少50%的买家是投资客”。

 

消费讲究的是当前,投资讲究的是未来。

投资本来就是基于未来的判断,未来和现在必然是不重合的。

 

 

所以,每当我们听见住建部高层大喊:“要提高住房的自住属性,削弱投资属性”。我们就忍不住想笑。你真的懂经济学么。

提高自住属性,必然使得价格只反映现在,不反映未来

你越是强调一个楼盘99%自住,则价格必然越扭曲。波动必然更大,获利空间更强。炒楼更昌盛。

 

 

这种做法,就好像强迫所有的股票上市都是15倍PE。然后宣布价值投资,打击炒作。

公司的赢利发展方向本就不同,怎可强制统一15倍估值。

你越是强调自住,市场越是投资空间巨大。

这就是经济学。

 

 

欧神2015年2月20日午)

 

转载请注明出处。

1.本站遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源;2.本站的原创文章,请转载时务必注明文章作者和来源,不尊重原创的行为我们将追究责任;3.作者投稿可能会经我们编辑修改或补充。

相关文章
  • 老龄社会,多数人注定被“盘剥一生”

    老龄社会,多数人注定被“盘剥一生”

    2018-11-02 16:41

  • 亲爹啊,我尽孝了 #F1490

    亲爹啊,我尽孝了 #F1490

    2018-11-02 16:41

  • 日本人的苟利 #F1460

    日本人的苟利 #F1460

    2018-01-10 08:53

  • 欧神论雄安(2)999年358天 水库论坛#1300

    欧神论雄安(2)999年358天 水库论坛#1300

    2018-10-09 13:51