番外篇

农村土地有投资价值么 #1660

字号+ 2018-01-22 14:11 我要评论( )

一)多渠道供应 这二天,地产新闻,基本被国土资源部长这段话刷屏了。 知识星球内,大约一共有11次,读者提问问我,这事对地产有影响么。 楼市会不会崩溃 大转折近......

一)多渠道供应

 

这二天,地产新闻,基本被国土资源部长这段话刷屏了。

 

 

知识星球内,大约一共有11次,读者提问问我,“这事对地产有影响么”。

“楼市会不会崩溃”

“大转折近在眼前吗”。

 

 

“折你妹!”这么多年来,多军老人,早已经被无数次“重磅突发”折磨到神经衰弱。你说有影响么。

新人1000次希望有影响,每一次楼市“新政”,新人都希望迅速变天。

新人的耐心很短,煎熬往往只能承受十二个月。

 

但是“老牌多军”从业经历太过悠长。

悠长到什么事情都经历过了。悠长到可以给每一项政策打分。

 

 

这样一条政策,其实归根到底,是“小产权可以租赁了”。

咦,小产权不是早就可以租赁么。旧事重提何解。

 

一个大方向,大前提,

目前国家对于“调控房价”渐渐灰心和失望了,也认为是不可完成的任务。

因此调整方向,“调控租赁”,希望把租赁搞上去,也算是对广大无房户的一个交代。

 

 

租赁,怎样扩大租赁市场,怎样扩大租赁资源,怎样扩大各方助力,齐心建设租赁供给。

因此本次政策的题眼是:“小产权租赁入市”。

 

“小产权房”古已有之。不说深圳,广州,哪怕在华东,华北,也有大量的农村集体用地。

北京著名的798艺术社区,宋庄,本质就是小产权房。

 

 

本次政策的特色,是鼓励“企业化大规模入驻”。

也就是说,以前的“小产权房”,是小打小闹,由村民们自己兴建,自己出租,分散管理。

 

这导致几个缺点;

1)房屋品质没有保证。达不到现在高档住所要求,很多没有现代卫浴和现代厨房。

2)租赁品质无法保证。村民违约,加价,反悔现象,层出不穷。常常有艺术家花巨资装修之后,村民要求收回。消费者体验很差。

3)缺乏中介和对接渠道。因为“散,乱,差”,因此第三方中介服务也做得很差。

 

 

而这次政策的题眼,关键是“企业化”三个字。

也就是全国性,百亿级的巨无霸企业,也要入驻到村委会。再过几个月,你很可能发现恒大,万达,首富满脸笑容和村书记握手签约的照片。

企业化,大规模生产,高品质入驻,可以在不突破村宅基地容积率的情况下,做到;

1)成片大型高档社区开发

2)企业化租赁,现代配套服务

3)全国联网,网上预订

 

你设想一下,当你跑到“李家村牛家寨”的时候,脚下踩的不是泥泞土路。

  • 而是一尘不染的停车场。

  • 密码锁和声纹门禁。

  • 小区内有网球场,健身房,瑜伽室,甚至锻炼后淋浴。

  • 洗衣店,永和豆浆

  • 高科技WiFi和智能家居

 

请问这样的农村民宿,您有没有兴趣住呢。

 

 

 

二)真实的小产权

 

理想很美好,现实很骨感。

当描绘了“小产权,大企业”美好未来之后,我们要反过来问一个问题。

某首富,某首富,难道是傻子么。

这么好的事情,为什么之前不做。

 

答案是,这整套思路,其实是违反“经济学原理”的。

非不为也,乃不能也。

 

 

农村的土地,通常都离开市区很远。

798已成绝响。“水贝村”也渐渐拆迁了。

目前的大城市中心,并没有太多的“城中村”。尤其没有“未开发”的城中村。

如果深圳有小产权房,也早已不便宜。

 

 

目前仍然可以说“成片”,“待开发”,“有用地指标”的农村宅基地。一般都要远到30KM以上。上海的奉贤新城附近,还有一些。 您自己数数地图。

 

在这么遥远的“远郊”基础上,对于“小白领”的租赁需求,就不会很大。

或许您也可以亲自去“奉贤新城”附近的小产权房看看。

并没有你希望中的“健身美男”。

绝大多数的租客,都是身上带泥,脚上带灰,卖建材,卖五金,开小餐馆,运活鸡活鸭现杀,做附近工地生意的。

 

打开二家租客的房门,人家根本不爱惜“租赁装修”。

尖锐的铁器工具,随手放在地上。戳坏地板。

拉过一条板凳,踞在上面吃饭。丝绒的沙发,三个月就露出海绵。

 

 

这种“远郊”的租赁市场,注定是底层和低价的。

毛坯出租,农民式装修,才是最适合的生存方式。

 

就算某首富满脸笑容地和村支书握手,投资兴建几个样板工程。

心里面哭得伤心,肚明这项目是赔钱的。

 

 

 

三)不切实际的长租

 

另一方面,“长线收租”这个概念,本身也是错误的。

我们知道,欧美国家的“房屋自有率”非常低,美国平均63%,曼哈顿甚至不到50%。

也就是有近一半的美国人,是居住在租来的房子里的。

 

有人归咎于美国的“汽车文化”,也有人总结美国人职业变动自由,迁徙市场化程度高。

但其实在这些事的背后,还有一个重要原因,“金融支持”。

 

 

一个最简单的问题,美国最大的“房东”是谁。

那些长租公寓,那些co-op背后的持有人是谁。

是超级大富翁么,还是个人炒家。

答案都不是,绝大多数的房东,都是“共同基金”。

 

而基金投资者是哪些人,Reits最重要的投资人,主要是“养老基金”“教育基金”“行业协会基金”。

“低风险,低成本”资金,对回报率%要求非常低。

低息债券,才撑起了美国的租金市场。

 

 

当一家KFS造完了房子,KFS可以长租,可以长期持有,不散卖。

但是KFS一定是把房子打包成了ABS,以“资产组合包”的形式,转手卖给基金公司。

KFS最多保留一些物业管理,维护的任务。赚取微薄手续费。

 

而养老资金,保险资金,可以承受非常低的资金利率。

这些资金才是“物业”长持最后一棒。

 

 

在目前的中国,并没有类似土壤。

“诸神围剿绿城”那一年,绿城集团的融资成本是28%,掘地三尺,都挖不出资金来。

市面上的大量信托,理财计划,KFS也是主要宿主。这些资金按8~9%的成本募集而来,再加上银行的抽头,最终贷款给KFS的时候,利率都超过了15%

KFS的资金成本这么高,你搞什么“长租长持”么。

 

 

住建部一提出“租售并举”,下面掌声一片。

然后实际执行下去,很快就发现不对了。任何一个KFS项目,长持都是亏本。

吓得住建部赶快搞“租房贷款”。定向补贴低息资金。

但也是治标不治本之举。

 

 

金融业没有发达,所谓“多主体供应,多渠道保障”无非是一句空话。

除非能嫁接到低成本资金,

否则,是不会有人去开发“乡村租赁”这块贫瘠的肉骨头的。

 

 

 

四)农村土地价值

 

第三个话题,“农村土地有价值么”。

我们的回答,至为清晰:“没有”。

 

大约只有某些大城市的边缘,“集体小产权”土地是有价值的。有拆迁概念。

或者南方广深,城中村土地,有租赁价值。

 

 

目前有一种非常不好的风气,经过秀相一朝,不断地倾斜和洗脑。

渐渐有人认为,“农村户口比城镇户口更值钱”。

 

简单的例子,水贝村拆迁,每个男丁,人均赔了上千万。

工作再好,也不如投胎好。村口保安胜过清华苦读。

 

 

但是,这是一个“孤例”。

孤例的危害,就象炒数字货币能赚钱一样,祸害更大。

 

就全国的范围内,农村土地一文不值。

虽然也有各种各样的文件利好,“小产权租赁”也搞起来,首富下乡和村长县长握手。

 

但是就总体而言,中国所有的农业土地,除了靠近大城市那一批,其他都是没有价值的。

 

 

中国人恋乡重土,怀念当年老地主,“家有良田百亩”何等的风光体面。

买土地的梦想,根植到了每一个中国人的血脉中。

 

本朝以土地革命起家,“土地”一事,关联太大。牵涉利益太重,zz太敏感。

各方利益纠缠,想要变革,几乎毫无可能。

 

因此,不要把你的“痴恋”和梦想,变成一种桎梏。

不要因为贪恋土地,进而错估了土地的价值。一听到“土地”就很激动,影响做出了错误的判断。

 

 

如果你真的喜欢土地,其实,去东南亚买吧。

不限购,不限贷,更不需要花费流血的代价,还被千夫所指。

上等的水稻良田,100亩,也才一千多万RMB。

在国际市场上,土地,并不是一种很稀缺的产品。

 

 

 

水库论坛,欧神文集,欧成效,2018年1月21日午)

 
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