筑基篇

抵押贷款一二三 欧神文集#2320

字号+ 2017-02-16 10:58 我要评论( )

抵押贷款一二三 #2320 抵押的一些基础知识 一)全款流 全款抵押是一条非常好的路。 买房子追求二个KPI: 1)价格尽可能低 2)杠杆尽可能大 所谓全款抵押,是指你先......




抵押贷款一二三 #2320

 

抵押的一些基础知识

 

 

一)全款流

 

“全款—抵押”是一条非常好的路。

 

买房子追求二个KPI:

1)价格尽可能低

2)杠杆尽可能大

 

所谓“全款—抵押”,是指你先拿着600~1200W不等的现金。在市场上寻觅笋盘。然后反向抵押。

重点定位于:

  • 中小企业破产

  • 离婚分家产

  • 转移财务

  • 贪官出国

  • 法拍

  • 笋盘急抢破头

 

对于那些“现金到位”要求十分紧迫的案例,你全款扑下。自然比慢吞吞地申贷款大为赚优。

而你再要求房东降价,看在立即拿钱的份上[1],要求房东给予额外的5~7%降幅。

 

一般而言,最容易出笋盘“暴击”的,主要是二个地方;

1)地方钢材城周边

2)贪官跑路

 

好比去年螺纹钢大跌。钢材城附近的老板破产无数。这时候你去周边晃悠,收购他们手中的豪宅。就大赚便宜。

股市崩盘的时候,也有人关注陆家嘴周边豪宅。结论是效应不明显。

 

 

另一个方向,则是“贪官跑路”。

当某一个系统开始反腐,就会触发新一轮移民潮。不一定是抓进去的,95%是没抓进去的亲信手下,也会加紧拼命处理手中物业。

这事一开始我也是当小说看的,等到哥哥亲手接触了二单,才发现这个世界真是嬉皮得可笑。

 

 

 

二)抵押贷款

 

抵押贷款有许许多多方方面面要讲。

我们尽量讲得简单一点。

 

 

1)抵押贷款从字面上讲,政策可以贷款“七成”。而在实际操作中,评估公司普遍估不足价钱。一般给予“估值”是市价七成,也就是实际贷款70%*70%=50%,抵押就贷五成。

高评后55%

 

2)抵押贷款通常是十年。部分银行(平安)可以做20年,大概只有中信某些年份可以做30年。

 

 

3)超小户型比较吃亏,很多银行不做小户型抵押。

 

 

4)中国银监会规定,银行不得接受有抵押的物业。

 

其主要目的,是你房子先押给了A银行,若再“二按”给B银行。二家银行都是肚子朝天,供奉当惯的。

万一出了坏账,A和B要协调处理债权问题。互相之间公文传来传去,官僚主义扯皮,那可是没底的了。

 

所以中国的银行业一律不得接受“二按”。社会上如果出现了二按,无非以下几种情况。

  1. 担保公司介入。银行其实和担保公司发生业务。费率很高,月息2~3%

  2. 个人抵押

  3. 先还清旧的,再加笔新的。

 

 

5)银监会要求,“抵押贷款”不得放款给个人。

 

这真实几乎把“抵押贷款”的路给堵死了。按照银监会“二个要求,一个指引”的文件精神,全中国任何贷款必须有“指向用途”。

贷款必须是促进实体经济的。银监会无所不管。

 

所以你如果去银行申请抵押贷,说我想拿回家数钢蹦玩,这是绝对不可以的。

打新股,不允许。

拿去买房做首付,也是不允许的。

 

 

 

银监会能接受的,只有“高档高尚正义”的用途。实战操作中,银行也比较懒,因此最终退化成了三种用途。

  1. 装修

  2. 买汽车

  3. 买家具和艺术品

 

以装修为例。银行在审核完你的房产证,收入证明,还款能力和流水之后;

银行会让你提供“装修合同”,以及对方公司账号。

 

对方的公司,名称或者主营业务中,必须包含“装修”“装潢”二字。

例如,以水库某网友注册的私人公司为例:

公司经营范围:汽车租赁,会展服务,物业管理,室内装潢,室内清洁服务,商务咨询,礼仪服务,从事计算机软硬件技术领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让及计算机辅助设备的销售,电子产品、化妆品、五金交电、家电、家具、仪器、灯饰、服装、环保设备的销售,从事货物与技术的进出口业务【依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动】。

 

 

很多人看到这样的“经营范围”,往往会感到目瞪口呆。感觉就象侯耀文的“代写作业公司”。业务从宇宙飞船回收,到幼儿园接娃无所不包。

而事实是,高手出手,必有内因。具体的原因我已经用红字标红了。

 

当你找到适当的“装修公司”之后,在走完了“批贷款---交易中心---放款”流程,银行会把贷款金额,汇入到对方装修公司内。

此后,对方的会计入账,对公对私走钱,等等也是学问。

这些就恕不展开了。

 

 

如果你用途用“装修”的话,还有一个麻烦。许多管理完善的地区,例如上海市,顶真的银行还会计算你“装修限额”。

举例来说,你一套100平米的房子,装修费50W元,已经是极限。你什么金镶玉要花5000元/平米?

这样的情况下,如果你手里有几套300平米大面积带地下室的房子,就大大赚优。

 

可是300*5000元/平米=150万,如果你想申请300W元“抵押贷款”如何处理?

回答是,俺有二套,一起装修。

 

信贷员再问,我看你去年也申请过抵押贷款。为何今年又要申请。

答案是:装修风格不满意,敲了重做。

 

 

 

其次我们说“买汽车”。

在前几年房价物价还比较低的时候。“抵押用途”买汽车是一个不错的选择。

 

一般贷款者会申报为买了一辆奔驰。顶配车一百来万。

按照“二个要求,一个指引”,银行必须直接把钱打给车行。

 

一般业内的做法,都是打给外地车行。上海太规范。

车行有费用。剩下的不展开。

 

 

 

最后,也是近年来的主流,“买家具”。家具是红木的。

你把一套800W的房子抵押了,抵押出来400W,请问派什么用途。

 

答案是,买了一幅字画。

什么字画这么值钱,哎哟哟,艺术这事可就没底了…………

 

“家具字画”的最大好处,是总金额没有上限。

具体请咨询专业信贷顾问。我们不展开。

 

 

6)抵押贷款有费用。在2008~2014年大概是1%的总成本。2016年开始突然猛涨,目前行规约1.8~2%

一般你不需要多问费用的细节,乖乖付佣金即可。

 

7)利率。利率完全不敏感

 

一般抵押贷款按P*1.2计算,利率6.0%。再加上“前置”2%手续费分三年摊销。

实际成本6.6%左右。

完全可以接受。评价抵押贷款的优劣,主要是“成数”而不是“利率”。

 

 

8)小微企业贷款

 

另一种抵押贷的变种,是“小微企业贷款”。

 

扶持中小企业,是应有之意。小微贷原则上对财务报表没有要求,以房产作为抵押,以法人(或股东)个人收入为还款来源。

也就是说,哪怕你是个白领。明天你去注册个公司“科技创业”。你就可以抵押自己的房产,来为公司融资。

 

 

 

“小微企业贷款”和普通抵押贷款的最主要区别,它往往是3+1或者5+1.

也就是说,银行每一次审核完毕,他批给你“五年的授信”。

在这五年之内,还息不还本。月供压力比“20年期按揭”还要轻一半

 

我们知道,“10年期抵押贷款”前高后低,其实你借银行平均也就五年。

因而“五年借足,还息不还本”,是非常有竞争力的。

 

 

他最大的缺点,因为TG卡死民营。任何“企业类”贷款,每一年都需要结清一次。

好比你申请300W元的贷款,8月5日放款。则你每年8月4日都要把300W填进去。等到T+2约九号十号的时候再贷出来。

 

吞吐之间,五天之内你要聚集300W现金。五天之后再散去。

这样的抽风谁吃得消!

因此“小微企业贷款”在实战中不是很受欢迎。

 

 

部分银行,发明了一个“折衷”方案。

好比他们同样批你300W授信额度。但你千万不要一上手全部抽走。

你分六次,每次借50W。

 

它允许你当作“六笔贷款”。分开年结。

每次结账的时候,吞吐50W就够了。维系三天。

这样就挺受欢迎了。

 

 

9)抵押第三人房产

 

2014年时,又出了一个大杀器“抵押第三人房产”。有天津,光大,工商等几家银行在做(上海地区)。

 

 

他指的是,张三是我的同学。但是我可以把张三的房产抵押了。

只要张三同意签字。

银行就借我一笔钱,随我处置。

 

这是了不得的大事啊。尤其你再参考“限购,限贷”的大环境。

再设想一下其中的搭桥和技巧。

 

它是延续“小微企业贷款”这一条线的。后来的发展没有跟进,太冷门了。大家都是闷声在做。

 

 

10)    抵押贷的限制

 

北京曾出台抵押消费贷款不得超过100W元。

上海目前有风声抵押贷不能超过300W元。

其他另说。

 

 

(未完待续)

 

 

欧神,2016年8月5日晚)

转载请注明出处。

1.本站遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源;2.本站的原创文章,请转载时务必注明文章作者和来源,不尊重原创的行为我们将追究责任;3.作者投稿可能会经我们编辑修改或补充。

相关文章
  • 把商铺干掉吧 欧神文集#1550

    把商铺干掉吧 欧神文集#1550

    2017-10-24 15:11

  • 未来的大城市 欧神文集#1540

    未来的大城市 欧神文集#1540

    2017-10-11 11:14

  • 大城市的生生死死 欧神文集#1530

    大城市的生生死死 欧神文集#1530

    2017-10-11 11:01

  • 不再卖房的未来 欧神文集#1520

    不再卖房的未来 欧神文集#1520

    2017-09-18 16:40