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水库论坛:炒房客的流派(五)周转流 欧神文集#500

字号+ 2018-11-03 10:34 我要评论( )

炒房客的流派(五) ---- 周转流 #500 在流派系列中,我们说道了法租民宿流,可以使得租金提高200 ~ 300% 药单流可以降低买入价至60 ~ 70% 现在我们要问,可不可以......




炒房客的流派(五)----周转流 #500



在流派系列中,我们说道了“法租民宿流”,可以使得租金提高200~300%
“药单流”可以降低买入价至60~70%
现在我们要问,可不可以,可不可以回报再高一点?


答案是:高周转率。




一)周转流


有一个流派,被称为“凤姐变冰冰”。
其核心的思想,是装修再出售。


手法是,你先在市场上找一套最破最破,但是骨架框子还不错的房子。
好比逃难潮中找一个黑炭泥面的黄丫头,但仔细一看,还算是个美人胚子。
然后你教她琴棋书画,等到太平年份,丫鬟卖个好价钱。


我们一直惊讶不能理解的一件事,“怎么会有人把家搞得像狗窝一样的”。
一套房子要出售,最重要的是什么:“品相,品相,品相”。
但是偏偏就有人把屋子弄得象狗窝一样,而且狗窝都不收拾一下,就直接这么出售。
于是怎样,于是你只能卖一个很低的价格。


“凤姐变冰冰”这个流派,有以下几个步骤:
1)找一套最破最破的房子。最好是因为破,导致折价的房子。
因为你反正要敲到“原始社会”然后再重新装修,那么那些本身装修得不好不坏的房子,才是最为尴尬的。
你干脆就买最破的,反正我都要敲掉的,你帮我把“买入价”降下来。


2)进行装修
很多人有一个误解。认为“装修”可以给房子带来附加值。
这种说法是绝对错误的。精装修房是要绝对回避的,譬如臭名昭著的仁恒。


如果你买二套温州土老板的房子,你有可能被里面“金碧辉煌”的底色吓倒。这种纯皇鎏金的风格,还有黑胡桃木的家具,非常地耗钱。动辄几十万。
而这样的“高档”装修,在真正的Re-Sale市场,并不能卖出价钱。装修投资,绝不是材料越高档越贵越好。


职业炒家所做的装修,是一种被称为“专为出售所做的装修”。
这种装修很怪,很怪异,内行几乎一眼就看得出来。啊,原来对面也是同行,哈。


“专为出售所做的装修”有一些基本元素:
  1. a) 通常是极简风格,或者北欧Cybertech风格。因为相对于繁复法欧,极简无疑省钱。
  2. b) 用料并不高档。但足以吸引眼球。
你花200,000元买一个GROHE的花洒,并不能使你的房子升值。
相反,500元买一个可以360°向上喷水(洗脸)的水龙头。则非常地有逼格。



  1. c) 材料质量不重要,关键是要新
这里面一个诀窍:大规模地使用玻璃,塑料面。
真正有经验的装修师傅都知道,玻璃做的样板房,看上去晶莹剔透,美艳不可方物。
可是时间久了,玻璃表面会氧化。最终所有的玻璃都会钝化,而变得象老光镜一样混糊糊地非常难看。
可是,全新的玻璃,厨房塑料面板,在短时间内能给人非常大的视觉冲击。形成一种“很新很新很新---全新”的概念,从而极大托高售价。


  1. d) 灯光一定要亮,超亮。绝不能有一种暮气沉沉的感觉。暗=旧


总体而言,这样一种装修风格,是完全围绕“为卖而装修”的。
如果你是自住,一定不会这样装修。会选一些更经久耐用但看上去很土的材质。
本篇不是谈装修的,就不展开了。


3)第三步,转手出售。




二)赢利的基础


周转流为什么可以赚钱。“凤姐变冰冰”赢利的基础是什么。


其基础,来自于房地产估值模式不同。
我们之前有一篇文章可以参考:《炒楼的回报有多高》[1]


  买入年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
房屋价值 75 115 131 150 175 200


可见,如果我买入的第二年就抛售的话,那利润率是115÷75=153%
而此后第三,第四年出售的话,131÷115=115%
也就是第一年有近50%的毛利,此后每一年就只有15%


为什么会这样呢。因为炒家的利润,其实分为二个部分。
1)资产性收益。手中所有的“库存”跟随大势上涨。这个速度大约是每年15%
2)交易性收益。因为人的运作,发现笋盘或者解药药单之类的,获得50%增值。


笋盘是什么,笋盘就是你以75W的价格,买到了价值100W的房子。
但是这样的收入,是一次性的。仅在第一年存在。
此后每年还是15%的大盘平均速度。


“凤姐变冰冰”的流派思路,就是停驻于“第一年”。
既然第一年有50%收益,以后每年15%,那我永远第一年好了。
75买进,115卖出。
再75买进,115卖出。


一套房子拿到手~~装修。从很破很破,变到身光颈靓。
然后你就卖出,拿到+50%的赢利,再投入下一笔交易。
循环往复,赢利岂不是更高?




三)生存的土壤


“周转流”能不能活下去。未来这个流派是会壮大,还是消亡。
答案是壮大。
这块土壤很肥沃,耕之不尽。


我们必须注意到,“90后”和70后是完全不同的二种人群群体。


当我们这些苦憋的70后存在于市场,当2000年我刚刚踏入这行时,装修是完全卖不出价钱的。
上海人的意见很明确,很务实。无论你什么样的装修,哪怕你40W房子再扔20W豪装上去,你还是只能卖40W价钱。
装修不能卖价,装修只能白送。“装修房=毛坯房价格”。我还不喜欢你的装修风格呢,缺什么我自己改。


但是到了80后,到了2005~2010年的房地产市场。事情已经明显发生了变化。
装修是可以卖钱的。市场承认装修的增值。
装修与毛坯之间,出现和明显的差价。几乎可以覆盖装修款八成。


到了90后的年代,到了2011~2015年的(上海)房地产市场,事情更发生了进一步的变化。
在这个90后为主要买家的时代中。装修是可以卖钱的,装修甚至可以卖出溢价,只要你装得有品味。对准了“目标客户”的口味。
装修-毛坯的差价=2倍装修款。




时代为什么会如此变迁呢。因为70后和90后,是完全不同的二个时代二个背景的人。
70后都是苦哈哈。如果装修花了25W,你收我20W我都不愿意。俺还想着自己跑跑建材市场,说不定能更省钱呢。
70后能吃苦,能用劳力来换取金钱。艰苦朴素。


而90后不同。90后从小生长在蜜糖之中,既没有经历过匮乏,也不能承受痛苦。
装修是一件极其“痛苦”的事情。哪怕非常优胜的老鸟,连续跑二个月建材市场,也会黑瘦一圈。更不提装修中各种心力消耗,各种破事。
而90后不能吃苦。他们不能跑建材市场。
相对来说,90后没有经历过匮乏。他们不知道“节俭”二个字代表的含义。如果有人花20W装修得现代摩登,再按照60W的差价卖给他们。他们会觉得“合理的附加值”,并愿意为此付费。


我无意谴责90后,我只想说一个事实,“通常一个王朝经历十几代堕落化,2010后,2030后,2050后,2xxx后”,整个国家也就完了。




综上所述,承平日久。90后的“享乐化”是一件不可阻挡的趋势。
也就是说,有越来越多的人,哪怕稍微收拾就能卖贵一点。“凤姐”也会折价出售。
哪怕明知道你装修成本没多少钱,“冰冰”也会有人高价接盘。因为他们就是懒得动。




四)周转


当流派讲到“法租民宿流”,租金基本已经挖到了尽头。
当流派讲到“药单法拍流”,成本基本已经挖到了尽头。
“周转流”讲的是周转。


高周转率,如果四个月一次,甚至三个月一次,每次+50%的利润。则一年下来利润更为客观,赚得更多。
这就是深圳著名id“业余套利”讲的创业故事。


但我们要说的是,他是在撒谎!
“周转流”只有理论上的价值,但是在现实生活中是不可行的。
为什么要单独挑“周转流”来作为一个流派。是说这种快速换手的模式,在其他岁月可行。可作为备用。
但是在2015年,却是不可能的。




为什么,还是因为交易成本太高。
交易成本实在太太高了!这使得任何的“短炒”都不可能。或者是,可以短炒,但利润都被政府拿走,为国家打工。


交易成本有多高,按照2015.11.14的法律,大约是在20%左右。
有人问,为什么这么高。按照国家明文法律,不就是营业税,所得税,没有多少么。而且还有很多惠民的政策豁免。
这种人多半是无耻的学院派,完全听不到民间疾苦的。


其一,你看文献不仔细。更不知实战之中的痛苦。
  • 如果快速换手的话,营业税5.65%是逃不掉的。
  • 买入方3%的契税也是逃不掉的。如果你炒小户型,则人力成本无法摊薄。
  • 个人所得税2%,当你成为了一个“流派”,那你手里房子必然足够多。这笔钱也是逃不掉的。所谓“唯一”,是穷人散户的想法。
以上三项累计,明的税费成本是10%+1%中介费。


其二,真正干扰“高周转率”的,是“买卖时的压价”。
对于这件事,不是职业炒家,根本无法体会。


很多人炒股票炒昏头了。编起了房产故事,直接把股市经验拿过来吹牛。改头换姓就冒充楼神。
而房产交易,和股票有很大不同。
股票散户是50000元的数量级,楼市散户是500W元的数量级。完全二个世界。


股票你抛售1000股,你按照大屏幕上的“买一”价格,对着电脑敲就可以了。上下不会超过一二分钱。
而房产不同。如果你想抛售房产,明天你找个买家试试?


房产交易,是一个漫长的过程。这是任何一本入门教科书说的。
如果你想快速交易,你就在门口挂一个“For Sale”的牌子。但这时候你的房子就不能按原价卖了。
按照美国的经验,如果你房子想“迅速”出售(一个月内),那价格是多少呢。通常是八折起,向下起。
而在中国,因为限购限贷二手房交易困难,这个数字更夸张。更低。


目前堪称“人类有史以来交易最困难”时期。市场流动性接近枯竭。
每年的二手房成交价中位数是220W元。这意味着什么,意味着80%的交易是老公房。


也就是说,只有老公房还是唯一交易流畅,能以接近不折价的速度(轻微折价95%),在短时期内抛掉。
而120平米以上的板楼,次新房,几乎完全被冰冻。每年每小区的换手率不足2%


按照“业余套利”吹牛的模型。他每年要交易30~35套。这么高的换手频率,他唯一的可能性,是交易老公房。
但是,蚊子肉太小。这又限制了他的总获利。




更何况,如果你详细看他的复述记录的话,破绽更多。
一个人交易3套房子,是有可能真实的。交易34套,绝对不真实。


吹牛是个系统工程。
当一个工厂,吹嘘他的营业额增长十倍,各项财务数据加上一个0.
但是,如果你深入细想一步。吞吐量增加十倍,仅仅门口运货的卡车,就会造成彻底的交通堵塞。一个厂门甚至都来不及卸货。


炒楼的故事同理。
如果你把3套交易吹嘘成34套的话,会产生许多额外的问题。交通堵塞和厂门卸货。
地球上任何事物都不是“线性增长”的。业务量增长十倍,会发生许多新的瓶颈,新的业务模式,甚至组织架构重组。
在内行人眼里,一看就知道破绽实在太多了。你根本就不知道一年“交易34套”是怎样的业务模型。[2]
就像穷人幻想富人每天吃200个馒头。




五)后门


或许还会有一些人问,能否有一些旁门左道的方法,能规避节省掉交易成本。而使得“高周转率”可行。譬如;


1)公证
这是华南地区常见的行为。即上家不过户,仅仅做全权委托公证。
二个月装修,四个月周转。在四个月时间内,飞快地找到下家,直接节省了一次税费成本。
相信吹牛党“业余套利”等,也会以这理由辩解吧。


且不说整个流程中存在的道德风险,上家的人品以及交易流程控制。仅仅以这个模式而言,也是不可行的。
因为你“削弱”了你的客户受众面。


“公证”是可以做,但你的受众就少了。一些最老牌,最守旧的人,就不愿意和你交易。
从某些意义上讲,你这就变成了“小药单”。产权有轻微瑕疵的单子。


药单的结果,不仅仅是受众更少。而且剩下来的买家,也会要求更高的回报率。这会分走你的利润。
因为“小药单”而导致的压价损失,甚至会超过8%,超过你所节省的税费。而变得毫无意义。


2)企业产权
用公司的名义购买。同理,严重削弱了目标受众群体。


3)一手房更名
同理,削弱了受众面。




六)结语


利润 = (卖出价-买入价) * 面积 * 周转率


我们都知道“周转率”的重要性。可是在我们整个研究树中,对周转率的展开并不多,甚至默认他为1。
理论的背后,则是冰冷的事实。因为“税费和限购”,交易成本实在太高。以至于任何增加周转率的行径都不可行。还不如拿住死捂。


我们知道有一些人在吹嘘号召“高周转率”,但我们在仔细研究了他们的文献发言之后,认为他们更有可能是在吹牛。
譬如剥皮的这篇:《傻空写作指南》http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=28079


环境决定物种。或许环境变化之后,此流派可以复苏。
但就目前而论,提高周转率的努力不存在。




欧神,2015年11月14日晚)
 

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