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楼市的季节性现象 欧神文集#63

字号+ 2017-02-09 16:11 我要评论( )

楼市的季节性现象 #630 楼市的走势,呈现明显的季节性波动。 一)波动 楼市的走势(尤其是上海),呈现明显的季节性波动。 真正让我们惊诧的,是为什么没有学者,......




    

楼市的季节性现象 #630

 

楼市的走势,呈现明显的季节性波动。

 

 

一)波动

 

楼市的走势(尤其是上海),呈现明显的季节性波动。

真正让我们惊诧的,是为什么没有学者,没有任何官方媒体,分析到这一点。

 

 

我们一直说,中国只有研究“房地产泡沫”的砖家。没有研究“房地产”的专家。

一说到楼价,动辄就是要跌30%,50%。

可是楼市如何细分,细分成哪六个子市场,哪个会跌哪个抗跌。楼市在季节间如何波动。则完全缺乏细致谨慎的研究。

 

一年之中,哪一个月份最重要?

绝大多数媒体小编会告诉你“金九银十”。甚至每到九月份,网络傻空就会有人发起号召“团结不买房,狙击金九银十”。

 

一年之中最重要的月份是哪一个,是三月四月。

 

 

二)年度红包

 

纵观历史,廿一世纪之后,上海楼市涨得比较好的是2001年,2003,2005,2007,2009,2013,2015年。

平均每一个“大年”的涨幅约40%左右。

此事是历史事实,完全没有任何争论的余地。

 

然后我们再仔细观察每一个“奇数”年份,其中的涨幅,绝大多数集中在“春季”。

一般的情况,以2005或者2007为例,是从春节过后开始涨。

2月,3月,4月,5月,6月,每一个月5%的涨幅!

 

 

基本在Jun 30之前,整个楼市可以累计约30%的涨幅。

此后节奏逐渐放缓,在7~8~9月仍然有零星的涨幅。最终一年下来,总涨幅在40%左右。

要注意,涨幅从来不在“九~十月”产生。

 

 

第一我们要尊重事实。事实不可辩驳。

第二我们要研究原理。原理推测未来。

 

涨幅背后的原理,主要是“春节红包”。Annual Bonus.

如果你熟悉2000年前后“上海国企”的运作规律,你就会知道,“年尾花红”在全年收入中的比重非常大。

 

上海的一些公务员,体制内的人员,他们名义上的工资可能并不高。处长应税工资可能只有八千元。

可是他们真正的收入,远不止这个数。除了一部分灰色收入之外,主要就是“年终奖”。

按照上海的传统,年终奖非常非常之高。国企高干甚至可以达到12~24个月工资。普通人发了半年等值工资也是常事。

这和“外企”1~2个月的Bonus数量级完全不同。

 

这样的情况下,相当于“工薪性收入”,有一半左右,在春节前后发下来。在收入曲线上,体现为一个洪峰。

每年过完春节,房价就开始暴涨。

 

 

三)再看月度

 

按照中国人的传统,“春节之前不买房”。

每一年的春节,都是一年的总结。年夜饭上,家人团聚总结过去展望未来。

所以通常惯例,中华民族习俗,春节之前一个月(元旦1月1日~农历除夕),是不会做任何大宗资产买卖决策的

 

 

春节之后,初八上班。忙碌到元宵,年终奖也发下来了。

差不多到农历正月廿日左右,市场就开始蠢蠢欲动。

因为过年的气氛已经消散,手里又有了一笔钱。买家睇楼就开始了。中国人总喜欢量入为出,手里有钱才会逛进售楼处。

对于个体来说,他们是完全懵懂潜意识行动的。可是在职业炒家眼里,他们的行为是如此地大数据清晰,以至于可以狙击。

 

 

 

从元月廿日开始的90天,也就是完整的三四五月。楼市开始暴涨。

基本上可以保持三月10%,四月5%,五月5%,甚至六月5%的速度。

然后动力逐渐消散,力量逐渐衰竭。

 

也就是说,一旦暴击,楼市会呈现“四个月30%”涨幅。

此后,六七八月本身就是炎夏,天气极热36°没有人看房。缓慢零星增长。

 

到了九月,因为是秋季。六七八月压抑的购买力会重新去看房。

但你切记,九月是“小阳春”。或许有5%的涨幅,或许不死不活。但绝不是大火场。

全年的决战从来不在“金九银十”。对于炒家来说,九月十月基本是被忽略掉的。

我们始终不明白媒体小编极力鼓吹“金九银十”目的何在。一有可能是他们蠢,二有可能对新房销售较重要。政府关心税收,炒家关心价格。

 

 

最后,最后迟滞到了十一月,十二月。

进入十二月,租房市场基本上是完蛋了。因为外国人都要回去过圣诞节。

而我们有一个“反向思维”,一年中最重要的月份,其实是十二月/一月。

 

为什么,因为十二月/一月,是一年中最淡最淡最淡的淡季。基本上是没有人买房的。

外国人都回去过耶诞了,而中国人无心买房。中国人的传统,是春节前不买房。大年夜除夕夜之前,不做任何重大的人生决策。

同时,年末银根紧缩。

 

 

这样,就造成了一个绝对的“市场真空”。

因为抛盘永远存在,永远会有需要卖掉房子筹钱急需的人群。而一到Dec/Jan,市场上根本没有普通买房者了,价格就会降低。

如果你“反向操作”的话,Dec/Jan是最容易买到笋盘的。

 

 

本身Dec/Jan价格就会比平时低10%左右。“年末不卖房,年末只买房”是我们的原则。

更重要,年末会猛不然冲出“笋盘”,而笋盘可以活一段时间,不被人扫走直到被你扫到。

 

当别人都在红红火火过年的时候,你要做那个唯一的“在大年夜买房的人”。

买房一定要在除夕前,市场极淡的时候下场。下死定金,锁死价格。

无论如何不能因为偷懒,闲暇,或者家人团聚之类理由,拖到春节后。

无论如何不能因为“年终奖没发下来”,“等钱筹齐了再看房子”之类理由,拖到春节后。

 

春节后大家都拿到年终奖了,价格就上来了。

除夕前二周,别人都在挂春联,你在扫楼。

炒房,本身就是一件刻苦刻俭的修行。

 

 

四)双年制

 

进入21cn之后,上海楼市的“大年”主要暴涨年份是:2001,2003,2005,2007,2009,2013,2015

相比而言,“双数年”是比较平稳和缓的年份。

 

也就是整个楼市波动,呈现清晰的“单年涨,双年平”现象。

其背后,当然有货币政策整体宏观经济等等宏而大的字眼解释。但我们不想做稿费小偷,纯从楼市角度,谈谈“双年制”波动。

 

 

通常而言,政府会炒热一个板块。


如图。“季节性”波动Bonus红包制度,和政府的“板块轮动”是高度耦合在一起的。

因为你拿了年终奖想要买房,小白领绝大多数是“处房情结”。而初房同一个时段政府集中供应只有那几个楼盘。你想买新房,你就只能去大宁。

当购买力和“板块轮动”凑合在一起的时候,表现为某一个板块急剧拉升。短短的上半年,就可以有40%~50%涨幅。

 

 

之前我们说2001,2003,2005,2007,2009,2013,2015,每一年都有近40%的涨幅。

可是细心的读者计算一下,上海楼市从2000~2015,十五年累计也就十四五倍的涨幅。或者是八个40%

如果你这样涨法,岂不是这几年就超过总涨幅了?

 

 

其实他们的理解不对。在他们的概念里,没有理解到“细分”的意义。

上海楼市不是一个楼盘,是3000个楼盘。涨40%不是一个楼盘,是三千个楼盘。

 

你炒过股票的人都知道,如果大盘涨40%,那肯定不是股股40%。

如果大盘涨40%,则涨幅最大的几个盘,或许要+80%多了。

 

反之,如果盘面上有1000只股票涨停,看上去简直气势如虹了。可实际大盘指数也就涨5~6%左右。因为还有很多停牌股和ST股。

 

 

在楼市上面,道理也是一样的。

如果“单数年”你感觉中,市场非常非常地热,每一天附近小黑板,房产中介,舆论篱笆,都在刷新着你的视听底线。告诉你房价天天都在创着新高。

可是你以为的40%涨幅,或许并不是40%涨幅。

 

因为涨的都是“明星股”,都是龙头板块。都是那些被关注被熟知的楼盘。

可是上海那么大,除了“板块轮炒”明星,还有很多默默无闻的区域。还有很多默默无闻的物业类型。

 

譬如航华,中原,岚皋,昌里,凉城,淞南,那些默默无闻的地方,你甚至都不知道他们在哪里。可是最终涨幅也不低。甚至和“明星板块”都是拉平的,都是14~15倍。

还有老公房,老大楼,浦西市区,新静安区,极低价物业,极高价物业,这些你不关注的物业类型,真实涨幅也不低。老公房绝对跑赢CEO盘的。

 

 

这意味着什么呢,“单数年”其实是领涨,“双数年”其实是补涨。

单数年告诉你一个标杆,告诉你5/3/2,8/5/3,以后跟着这个标准走了。

双数年夯实基础。

 

 

单数年拉起了一个标杆。譬如各位一看大宁金茂府卖到80000/m了。

然后群里小本本,大伙就热烈讨论,隔壁灵石路,万荣路,平型关路,这些地方的楼盘,一墙之隔,实在是太便宜了。

绝对的“洼地”啊。你卖8W,人家才卖35000,实在太不合理了。至少55000可以看到吧。

而事实也是这样走的。每当“板块轮动”热炒一个区域之后,他周边的房价就会慢慢起来。慢慢被拖拉着补涨。

 

 

也就是“单数年”负责洗刷三观,卧槽,一夜之间万荣街道8W/m了。

然后许多人不信邪,不接受。你这不是抢钱么,房产一定有泡沫。

 

“双数年”就在怀疑和泡沫中进行。因为不信邪,因为货比货,所以再有了补涨,再有了全市再平衡,价格体系重新构筑。全面夯实基础的行为。

 

屌丝的耐心,一般只有二年。

等到下一个单数年2009,“疯狂”的2007楼价早已成为记忆,廿四个月后屌丝也早已承认接受现实。接受这个“疯狂暴涨”后的房价是合理的。

好,那就再涨50%

 

 

 

五)其他城市

 

“季节性”的背后,是春节红包。是因为传统国企50%的全年收入,是在二月份这一个月内发下来的。于是造成了购买力洪潮。

随着外资进入,国企反腐,以及最重要的“红包制度改革”,该效应近年来有所减弱。

 

北京市场,据说是三拍制。也就是“涨平平,涨平平”。以三年为一个周期。

对于北京不是很熟悉,不敢妄言。

 

深圳市场,内地市场,如果收入结构不同。不能简单地套用“季节效应”。要具体问题具体分析。

 

但是,总而言之,有一句话你要记住:

“在双数年的Dec/Jan年末一定要入场,涨涨涨涨涨,到单数年的10~11月份一轮行情结束。吃饭睡觉”。

 

 

 

欧神,2015年12月19日晚)

 

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