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交易成本有多高(下)------ 压价效应 欧神文集#910

字号+ 2017-09-11 18:30 我要评论( )

交易成本有多高(下) ------ 压价效应 #910 一个简单的,残酷的,完全正确的事实是: ------- 当你卖出时,你一定是全小区(全地区)最便宜的。 一)卖便宜了 这是......




交易成本有多高(下)------ 压价效应 #910

 

一个简单的,残酷的,完全正确的事实是:

------- 当你卖出时,你一定是全小区(全地区)最便宜的。

 

 

一)卖便宜了

 

这是一个事实。凡是有实战经验的多军,都清楚地切身体会:“卖便宜了”。

 

 

任何一套房子,哪怕你已经卖了五年,已经有过十几次跳价,已经多次修正价格涨了二倍都不止。

但一旦只要这套房子卖掉,过二个月你去办理过户流程;

毫无例外,你唯一的感觉一定是“卖便宜了”。

 

我有许多次卖房的经验,几乎每一次售吉。都是创了小区“有史以来”最高价。

不仅仅是最高价,甚至是刷新了想象力,被认为绝不可能的价格。

甚至无电梯七楼,卖得比三四层更贵。

但是到了过户的那天,仍然是极其明显毫无疑问的“卖便宜了”。

 

 

为什么,让我们来看一个模型。

假设一个住宅小区,有500套房子。其中有10套在挂牌出售,2%这是一个很正常的数字。

该十套房子的要价是:

  • 最便宜一套:920W

  • 第二至第九套:1000W

  • 第十套:1080W

以上价格,已经过楼层朝向微调调整。

 

 

这是一个非常典型的例子。任何一个小区,他一定是符合“二八分布”,或者正态几率分布的。

去掉一个最高分,去掉一个最低分。

 

有一个业主卖得特别贱,只要920W。

有一个业主卖得特别贵,他要1080W。

其他的80%的业主,则是随大流的人群。大家都是挂1000W,普通青年。

 

 

二)贱中之贱

 

现在,我要问你,该小区的“房价”是多少。

这非常容易,任何一个小学生都可以回答你:1000W/套。

因为1000这个数字,不仅仅是上下平均,而且也是80%的普通人的要价。

 

 

我们接中介电话,常常听见中介一些“匪夷所思”的逻辑。

好比这个例子,中介有可能会和你说,“全小区80%的业主都是挂1000W,但是有一个业主挂920W”

“建议你挂910W,比最便宜的业主还要更便宜。这样我们可以赚到佣金”。

 

 

对于中介这样的说法,我们一般是“友邦惊诧”。

“你姓贱么,你既不姓福也不姓焦,你姓贱”。

“贱人的贱”

“死中介,你丫的比最贱的贱货还要贱,还要便宜10W”。

“好好的人不学,你跟白痴学去干什么”。

 

 

凡是中介建议业主挂910W,一般都会被业主棍棒打出来的。因为你比最低的一个报价还要贱10W。

一般情况下,我们的回答是:“房价就是1000W,920W他便宜他先走咯,俺们不抢跑道”。

 

 

在99.9%以及绝大多数情况下,上海人“房东”不抢跑道。

因为我们是正正经经人家,不是赌场赌输了欠大耳窿揸贵利钱。

所以上海人对于“贱中之贱”兴趣是不大的。如果整个小区非得有一套920W的抛盘;那你先走好了。

反正你走了以后,“三维价格”剩下的一套就是999W。

 

 

三)压价效应

 

以上适合于宏观的状态。

但我们还得要考虑一下微观的状态。

 

微观的意思是,“当你真正卖房子时,您还真的是贱中之贱”。

 

 

因为现金相对于资产而言,他具有一个极大的优势;现金是长脚的。

现金是具有流动性的。他可以走来走去。这个板块看看,那个板块看看。

板块ABCDE都看看。

 

所以一个典型的上海人买房子,他是会“四处看看”。

大致在地图上划定了3KM的一个圆。但是地铁前三站,后三战,全都是可以看的。

 

 

我们一定要记住一条简单的,残酷的,完全正确的事实是:

------- 当你卖出时,你一定是全小区(全地区)最便宜的

 

 

你如果问,有10套卖家。其中一号是920W,二号至九号是1000W,十号1080W。

请问你这房子能卖多少钱。

这个问题是毫无意义的。

你真正能卖的,就是920W。就是最低的“卖一”是实际成交价。后面的九九个数字是毫无意义的。

 

 

四)间隙

 

如果你定义:房价=全小区10套平均报价

定义:最低价=最低那套售价

压价:最低价/房价

 

则对于目前的上海市场,这个数字大约是8%,最低价≈平均价92%

 

 

“压价效应”这个词,在任何正规的教科书学术书中,他都是不会出现的。

在正规的教科书学术书中,这个数字就应该是0%

 

因为“压价效应”的存在,意味着永远有一群房东“脑子不正常”。

明明是一千万的房子。他偏偏要920W抛。

明明是999个业主都挂的1000W报价,但偏偏就是一个奇葩业主挂920W。

 

在正规的教科书中,这样的“蠢货”房东是不存在的。这等于送钱效应和bug。

如果一定要存在,则教科书会告诉你,会出现“套利”行为。把这个8%的差价给吃光。

具体的说法,即是“我为何不920W买进,转手1000W卖出”。

 

 

问题就出在了这里。问题就在于,你不能“920W买进,1000W卖出”!

因为教科书没有考虑过这种情况,因为税费+限贷+限购的存在,买卖一次的交易裸成本,接近了18%

这么高的“交易成本”,在以往的非中国的教科书中,从来没有发生过。也从来没有西方学者研究。

他们不认识伟大的秀相。

 

 

在秀相的“高压调控”之下,整个市场的“交易频率”达到了匪夷所思得不能再低,简直就是拒绝交易。

整个小区,挂牌量不超过1%是常有的事。许多小区三五年都没有一套成交。

 

 

所以,在“极低低低低地频”交易市场中,就出现了8%“压价效应”的奇异现象。

你卖楼只能按照“最低价”来卖,不能按照“市场价”来卖。最低价=市场价92%

这个只有活学活用经济学的人才会理解。熟读书的蠹虫是不明白的。

 

 

 

五)压价效应下的卖楼

 

当有“压价效应”存在时,整个“售楼过程”变得很麻烦。

因为绝大多数的业主,大家都是1000W的报价。你横比竖比,和隔壁前后楼盘比较,心中也认可了这个1000W的价值。

 

可如果一旦你到市场上去卖,前面有一个SB的业主(大概率是温州人),他非得要挂920W.

 

那你怎么办呢。你如果想抢跑道。你就得比他更便宜,你得挂919W元。

如果你不抢跑道,你就需要时间。需要时间把它消化。

 

 

其实,你可以这样想。“压价效应”和“笋盘”这二个概念。是完全相辅相成一一对应的。

水库论坛,一直都在说“笋盘七折,非笋勿入”。

 

 

但是如果你换一个角度想呢,假设市场上全部都是“水库网友”。

每一个人都确定了“非笋勿入原则”。除非是市场上的七折,否则绝不买入。

每一个人。

那么,对于业主来说,他又如何才能抛售自己的房产呢。“压价效应”岂不是变成了-30%。

 

 

六)好日子和旺季

 

如果定义:房价=全小区10套平均报价

定义:最低价=最低那套售价

压价:最低价/房价

 

 

当你卖出时,你一定是全小区(乃至全地区)最便宜的一套。

  • 对于地标性知名楼盘,“最低/平均”的差距较小。

  • 当套利者/炒家存在时,“最低/平均”的差距较小。

  • 在旺季中,“最低/平均”的差距较小。

 

好比如果你去郑州商品交易所兜售小麦,同时可能有100000个农场大队在抛售粮食。

在这个时候,“售价最低/平均价”这个比值就会非常接近99.9999999%.

如果有哪个农民比别人便宜0.02元,他就飞快地在几秒钟内被人扫掉。

 

 

而相反的道理,当秀相把“交易成本”加到了18%。则相应的,衍生的“压价效应”也会被放大。

会扩张到7~8%的比值。你抛售时,绝对抛不到市场价。一定得比市场价显著低才行。[1]

 

 

前二年京沪楼市的买家,跑到市场上看一下,如果是“市价盘”,基本上就懒得出手了。

成交如此清淡。只有你显著低于周边正常市场价。才会吸引购买。

 

 

这也就是我们为什么要写“三重顶”。为什么特别强调,在旺季一定要抓住那几个月,甚至不惜把租客赶走,一定要保持品相靓丽加紧卖楼。

因为在旺季中,“最低价/平均价”也会不断趋近于1。那些显著低于市场价的盘会被扫掉。

旺季中,你终于可以按照“市场价”来抛售你的房产。

 

 

 

七)市场价的意义

 

傻空是一群脑垂体发育不太完全,当然人品RP也非常恶劣的群体。

 

 

你跟他说了“最低价/平均价”的道理。傻空想象的,不是指责秀相18%的交易成本恶政。

相反,他们会辛灾乐货的说,“为什么你不认为,你的房价本来就是920W呢”。

 

 

傻空们振振有词,既然你这房子只能够按照920W卖掉。那么你的“价格”就是920W。一千万从来没有实现过

那么,这个1000W还有什么意义呢。

 

 

答:市场的平均价,80%最主流的报价,意味着“一定可以实现的价格”。

我们要告诉傻空的是,这个1000W的意思,就是“一定可以实现”。

 

当一个市场上出现了1000W的报价,当80%以上的业主都认同接受了这个价格。当这个是“主流”价格。

那么他就一定会实现

 

判断“未来”是最困难的事。谁也说不清楚明天的涨跌。金融市场的看多和看空,是最最折磨人的事。

但我们可以告诉你的事,一旦“主流”出到了1000。则这个1000W就一定会出现在时空的长河之中

相当于你预测了未来。

 

 

如果你真正熟读《三维价格》,你应该知道,价格是一座山,而不是一个点。

真正山岳般宏伟,不可撼动的,是“山”本身的移动。好比80%的业主,花了几年的时间逐步逐步从1000提价到1350W。

 

而傻空看不见这座山,傻空的眼中只有二个“点”。你永远只看见最低的那套挂牌,只要还有920W的抛盘在,你就永远以为这房子只值920W。

 

 

因此傻空理解不了2016.02的50%涨幅 [2],对他们来说是完全“突兀”的,突如其来的洪水灭顶之灾。920W涨到了1350W。

但真实的情况是,“山”早就移动了。早就默默地每月1%,花二三年的时间涨到1350W了。

2016年涨幅真不大,10%,真的。

 

 

真正炫你耳目的,是“压价效应”。在淡季之中,“最低价/平均价” = 920/1350 = 60%,达到了匪夷所思的低位。

这其实就靠二个SB业主,920W的低价抛盘在撑着。旺季一来;

 

扫光了,就涨了。

 

 

 

 

波澜壮阔的大涨幅,这一切都是预料中的。而不该是预料外的。[3]

 

 

 

欧神,2016年3月30日晚)

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