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水库论坛:上海楼市的实际价值 欧神文集#1070

字号+ 2017-09-11 14:29 我要评论( )

上海楼市的实际价值 #1070 上海房子的内在价值,或许就是5/3/2。五万三万二万。 可能还不到。 但是,价值和涨跌,绝对是二个概念。 一)背离 上海楼市的实际价值,......





上海楼市的实际价值 #1070

 

上海房子的内在价值,或许就是5/3/2。五万三万二万。

可能还不到。

 

但是,“价值”和“涨跌”,绝对是二个概念。

 

 

一)背离

 

上海楼市的实际价值,按我们估计,可能也就仅值5/3/2。五万三万二万。

或许还不到点,应该是4/3/2.

(这个数字以每年13%的速度持续增长,非恒定值)

 

 

为什么这样说,因为诸多细节,揭示着楼价与价值的背离。

1)租售比

2)住宅/商住比

3)购买欲

4)成本

 

我们依次来解释一下这些现象。最后再得出一个很无耻的结论,“泡沫和涨不涨,完全是二个概念”。

 

 

二)租售比

 

首先我们来看租售比。假如你一套600W的房子,你应该每个月收多少租金?

 

有很多彻底没文化的人,他们一开口就是10%。

他们的理由是,“房租”就是你的利润。“房价/房租比”,就是你股票的市盈率PE。

象现在中国股市,你要求10%的回报,所以房租=10%

 

这样的想法,是彻底的无知识,文盲。

炒股的人,之所以一直踏空房子,主要是因为无脑。没文化不看书。

房租代表的是什么呢。代表的是“市红率”。具体算法=“分红/股价”。

我们如果看市红率的话,则中国股市普遍在0.5%以下。

 

 

水库微信号的第一篇文章,总纲级的《水库羊年贺禧------ 毁三观,竖新生 #1》。文中说道:

 

“楼市/股市”的最终关系,很可能是在拉大十倍的基础上,再拉大十倍。达到100:1

楼市200000/㎡,股市二千点。炒股的人再被屠杀一回。

如果说2015年除夕夜的今天,则目前比例是13:1

 

朋友们啊,你们想一想。是什么样的观点,要放到“总纲”中说呢。

既然是“总纲”,又是一个“精确的”数字。那么这个数字该有多重要啊。

 

如果说,2015年的除夕夜,当时的“楼价/股价”比例,大约是13:1

2016.5夏季的今天,房价60000股票2800 [1],二者的比例是20:1

炒股的和炒楼的,又拉开了50%的距离。

 

 

我们为什么要说“100倍”呀一百倍。

这个数字并不是无中生有的。而是计算出来的。是2000年的时候,房地产市场的“干净”程度,大约比股票干净100倍。

 

当2002年房价刚刚开始涨了第一个50%,几乎所有的舆论媒体,几乎所有的宣传基调,全部都是“泡沫,炒作,危机”。

对此,我们感到深深的诧异。

 

房地产泡沫?您开什么玩笑。2002年的时候房地产再健康不过,京沪3000元/平米,那就是低估,低估,低估!

我们诧异于媒体怎可以如此地颠倒黑白。放着彻底泡沫化的股市不说,居然好意思黑化楼市“泡沫炒作”。

 

 

象我们这种不拿黑钱不写黑文的良心号。如果让我们计算的话,则“楼市/股市”的泡沫程度,就是100:1。股市比楼市虚高估一百倍。

  • 时至2009年,楼市28000元,股票2800点,当时我们说:还有十倍。

  • 到了2016年,楼市60000元,股票2800点。二十倍了,还有5倍。

  • 到了2026年,楼市250000元,股票2500点。Over,故事结束。

 

 

为什么说房价250000元,股票2500点,故事结束?

因为那个时候,房子的“市红率”也会跌到0.5%以下。从而进入彻底的泡沫区间。

因为房子涨得快,而房租涨得没那么快,“房租/房价比”是一直在跌的。

 

 

我并不是说房子涨到250000元/平米后,他就不再涨了。

而是说250000元/㎡的房价,就和2500点的股市,泡沫程度差不多。以后的路,要换条新探路方法。

 

 

那么,正常的“估值”应该是多少?

象英美这样成熟的有口碑的市场,市红率在2%左右。如果是新兴市场,市红率至少要3~4%。

一个“没有泡沫”的房地产市场,我相信3~4%的房租收益是必需的。相对应的,房价是4/3/2.

 

如果周浦的房价卖到80000元/平米,他的租金很可能会跌破0.5%,这就是典型的泡沫区。

 

 

 

三)商住背离

 

上一节我们讲了房租背离。哪怕计入通货膨胀,房租也应该占到房价4%左右。而上海目前仅有1.5~2%

所以这是泡沫中阶。有泡沫,但还没到破。

 

 

接着我们讲第二个现象。说明市场,并不是因为对住房的需求而驱动上去的。

而是掺杂了稀奇古怪的东西。

 

大约三年之前,有一个85年的小妹妹。在恒隆上班,也没有男朋友,于是她决定买套房子。

研究了半天,她选定了恒隆东北角的一个楼盘。

一房,全款,650W。

 

她来找我咨询。我知道后大吃一惊,“那你为什么不买丽都皇品呢”。

丽都皇品,就是她同一个小区,角落里那幢白色酒店。而且品质远远好于Ladoll.

 

丽都皇品是真正的高档居住。永远铺着大红的地毯,洗刷一新。大堂里弥漫着香水味道。而笔挺制服的干练小妹,守在前台,保证了私密性和熟匿。

而且酒店式公寓可以给你提供大量的服务。尤其象你这样单身的女孩子,酒店物业可以每天帮你打扫房间,清洁衣物,甚至连夜床都帮你开好。上面还洒着花瓣。

这才是享受人生呀。

 

78平米的房子,一室一厅含衣帽间。房型大气合理。向北的户型可以看苏州河,向东可以看雕塑公园大绿地,向南则是璀璨的南京西路CBD。而Ladoll几乎是没景观的。

最关键中的关键,只要210W。单价28000”!

 

 

不错,你没看错。只要你1/3的价钱。同样的一房,你这可以买三套。

你没去过住宅么。再好的住宅小区,物业始终不能和酒店相比。

舒适度更是破破烂烂,差得远了。

 

我给她的推荐,就是你买丽都皇品。同样的650W,你可以买三套。而且舒适度大大提高。

至于升值潜力呢。我和你一样的商品(甚至更好),你一套我三套。稳赢的。

 

这个小姑娘呢,高智商钻石领。她痛苦地思考了很久。

最后,她下了一个决定;

“我还有点年终奖。把对门那套住宅一房再啃下来。又是650W,全款”!![2]

 

 

在我们这个市场上,目前关于“商住二用楼”“酒店式公寓”,所有的偏见几乎全是错误的。一般人说起酒店式公寓,无非就是:

1)商水商电,费用较高

2)批地年限短

3)交易税费高

 

但问题是,当房价已经涨到数百万的今天,哪还有人在乎几百元的水电费呢。这根本就是一个借口,而不是理由。

租地期限。中国目前尚没有40年续租的例子。几十年后的事,谁也说不清。就算真的有费用,也不会太高。绝对不值得你今天付出200%的代价。

 

真正的理由。可能就剩下最后一条了:“交易税费高”。

而这是很没有道理的。你不是抱着“自住”的需求去的么?

 

如果市场上每一个人都是“自住”的。那你就根本不需要考虑卖出税费的问题。

如果你真的是“自住”,你就应该选择酒店式公寓,郊区小产权房。因为他们的价格更低。你不需要交易。

 

从残酷事实上讲,目前每一个买住宅的人都是投机。

因为你并不缺房子,并不是为了追求更好的生活,更好的环境,更好的体贴入微的服务。

你宁可花3倍价钱,去买大堂楼道维护远远不如皇品的Ladoll住宅。归根到底你还是想要“赚钱”。

 

 

酒店式公寓的价格,才是上海真正的房价。才是上海人愿意为“居住”支付的价格。

而住宅,则是包含着“升值投机”的成分在内。

无论你承认不承认,事实就是这样。

 

 

市场并不缺房子,并不是因为你要躺大街了,你过来买房子。

任何一个支付“溢价”的人,本质上还是想着“买楼升值”。

 

这股力量是个隐患。也代表着上海楼价高于“实际使用价值”。[3]

 

 

 

四)成本

 

限购的危害非常大。限购之后,政府若还想维持这个房价。政府就必须大大减少拍地数量。

你必须人为地制造稀缺,才能把价格维持在“均衡水准”之

 

 

上海楼市的内在合理价值。我估计就是5/3/2,可能还不到一点,在4/3/2左右。

也就是说,以目前的生产力水平;

如果你想再造一个繁华的人民广场CBD,淮海路商业街,豫园商场,八条地铁,翠湖新天地。

则“黄浦众鑫城”这样的高档楼盘。至少也要50000/m成本。否则复制不出来。

 

而对于郊区一些垃圾楼盘,周边配套设施接近于零。满目荒芜,罗山路土地无穷无尽供应。

象“仁恒河滨城”这样的垃圾盘,大约20000元/m的成本就可以无限复制了。郊区盘不值钱。

 

 

而现在的情况呢,我们知道,今天上午周浦刚拍了块地。楼板价已经到了79000元/m。

这块土地其实是不值54.5亿的。周浦的房子也不值8万/平米。

 

 

从这个地块开始,一直向东。类似的已平整土地,还有7块。

如果说“潜在”的农地供应,那简直是无穷无尽。要多少有多少。

 

如果按照正常的农地行情,一亩地农业产出大约20000元/年。回购的话30W肯定够了。

104亩地,这块土地的价格应该是0.3亿。相差150倍

如果是彻底的市场经济,应该有500元/平米的土地源源不断入市。并把周浦房价彻底地锁死在5000元/平米的极低水准线。

就象三线县城一样。

 

 

2006年时有人问P11,“房价有没有泡沫”。

老滑头的回答一贯是泥鳅的。他回答说:“房子没有泡沫,土地有泡沫”。

 

明明3000W成本的地块,现在拍卖到了54.5亿。

好了,你告诉我,怎么解释这个现象?

怎么圆这个谎。

 

周浦土地都能卖54.5亿,关键是政府“控制供应”。

一年只卖一块地,或者几块地,人为地制造稀缺,周浦才能卖54.5亿。

而不是市场经济,让土地无限量供应。

 

 

我们都知道,这样的模式,这样的状态下,形成的价格,他是有缺陷的。

而且这些年,上海的供地越来越少,越来越少。

价值规律是难以违背的。随着上海楼价以19%的速度越涨越快,政府就必须以更大的力度,减少供地。

 

等到终有一天,哪怕你供地量减到0,这个价格也站不住。

那市场就彻底崩溃了。

 

 

五)结语

 

综合各方面的现象,我们认为上海楼市是有泡沫的。已经超出了“均衡价格”。

均衡价格是4/3/2,指的是市场经济可以自由无限量供地下形成的价格。

 

 

但是,“有泡沫”和“会跌”绝对是二个概念。

我们维持我们的判断:“因为有泡沫,所以对上海楼市不是很看好。最多涨到250000元/平米就差不多了”。[4]

 

 

 

欧神,2016年5月18日)

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