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水库论坛:上海楼市往事(六)2003年

字号+ 2017-01-27 14:20 我要评论( )

你和她,是谁先提的分手 当她第101次说要分手时,我没有挽留。 一) 买房退税 2002 ~ 2003 年的一件大事。是买房退税。 买房退税+蓝印户口+货币分房,事后被人说起......

你和她,是谁先提的分手”

当她第101次说要分手时,我没有挽留”。

 

 

一)买房退税

 

2002~2003年的一件大事。是买房退税。

买房退税+蓝印户口+货币分房,事后被人说起来,被誉为点燃上海房地产的三件大事。

 

江湖上传言着,某某金领几十万的税。某跨国高管一年的退税就可以买套房子。

于是他们无心中开始置业,结果大赚。

这些故事,都是赚的无脑人的眼球。

 

 

你仔细算一算,“买房退税”有众多不靠谱之事。

首先,“月供”是有限制的。

月供的上限,是收入的一半。10000元月薪,在当年已经是绝对高薪了。月供不得超过5000.

 

其次,不同的贷款方案,包含的利息数是不一样的。以贷款100W元为例。利率取6.66%

 

月供

利息

%

30年等息

6426.27

5550

86.4%

30年等本

8327.78

5550

66.6%

10年等息

11436.38

5550

48.5%

10年等本

13883.33

5550

40.0%

 

在这个图表中,比例最高的是“30年等额本息”,比例为86%.

也就是说,你月收入10000元。月供5000元,则支付利息的上限是4300元。

 

 

如果我们把利息“税前列支”的话,等于这部分钱不用交所得税了。

我们看回所得税表:

 

(2011年之前版本)

工资

税率

总纳税额

总税率

800

0

0

0.0%

1300

5%

25

1.9%

2800

10%

175 

6.3%

5800

15%

625 

10.8%

20800

20%

3625

17.4%

40800

25%

8625

21.1%

60800

30%

14625

24.1%

80800

35%

21625

26.8%

100800

40%

29625

29.4%

100801

45%

29626

29.4%

 

可见,对于一个工资10000元的人来说,他实际也就交一千多的税。综合税率在10~15%之间。

 

 

你本来交税就不多。再要抵扣,还能怎么抵扣。

  • 如果象上海2001方案,所有纳税全额抵扣,则相当于工资涨了10~15%

  • 如果按照北京2016方案,利息开支税前列支,相当于涨工资5%

 

 

按照目前人大的议案,为了减轻购房者负担,以及被上海2001年“买房退税”鼓舞。有不少砖家正在建议“利息税前列支”。

利息税前化,相当于月收入的43%,获得了一个10~15%的减免。也就是月收入+5%

 

每个月增加+5%的工资。

无论再怎么看,也不会对市场造成太大的影响。您是否把人民看得太蠢了。

 


 

 

二)网络反扑

 

2003年的房价,相比2002年已经涨了不少。

 

如果看网络BBS上面的人心,人心骚动,已经不复平静。

如果说2002年,ehome刚刚开张,当时的看多看空人群是50%:50%

 

 

经过了2003一年,楼市已经无可争议地涨了40%。看空者已陷绝境。

当时比较有趣的,是“输者”的反应。

 

孔子说,吾日三省吾身。

看错了不要紧,看错了你就反省自身。究竟是哪一个理论环节出现了纰漏。

通常一部机器发生了故障,你仔细查下去,层层分解。最终一定能找出某个环节,甚至几个环节坏死。

 

盛田绍夫说,“世上凡事只怕认真”。

认真的态度,说一是一。严谨,求实,科学,你相信科学,任何一个不符合预判的事情,肯定是你的理论发生了错误。

2003年的空头如果好好悔悟,及早尽快投入多军怀抱。他们的人生还是大有可为的!

 

 

可是当时ehome的空头,并不是这样的心态。严格地来说,这还是一种“巨婴症”。

他们当时的诉求,是“这局不算”。

 

2002~2003夏的所有涨幅全部都不算。大家退回到2002年的局面。重新再来过。

在当时,非常清晰地感觉到一股力量。就是“不听,不闻,不看”。

把头塞在沙子里,做鸵鸟,外面的世界就不曾改变过。

 

 

记得最清晰的,当时说过的一句话;

在任何一个市场,如果你输掉了30W以上,都是很难追的”。

 

我做外汇保证金的。我当然清楚输钱和赢钱一样难。在这个混沌市场,如果你输到足够大,就永远也追不上的。

如果你做外汇,一笔单子输掉了3000个bp,那是无论如何也追不上来的。

 

 

上海楼市,据说是1998年开始复苏。1998~2001逐步开始涨上来的。

最早的一些历史,我也不太清楚。

但我清楚地知道,2002年是一个分水点。

 

那一年,房价涨了约40%,三千五到五千,五千到七千。

那一年,很多人不愿意接受房价的涨幅,“巨婴症”,希望房价回到过去。不愿面对事实。

那一年,许多人就踏入了“铁空”的队伍。这辈子再也纠不过来了。

 

第一套房永远是最重要的。第一套房决定了你多军和空军的屁股,决定了方向。方向比起点更重要。

 

 

第一套房,很多人2003觉得贵,远高于2002年的价钱。

2003他们不买,2004就更不会买了。

2005,2006,2007,就更加想也不用想不会买了。

于是他们一辈子都不会买。越过越惨。

 

反倒是很多05,08,10年踏入社会的大学生。他们没有这样的包袱。

从他们面世的第一天,房价就是四万五万的。

人生反而更健康。

 

 

三)政府干预

 

从来没有干净的赌桌。你输了,就想要掀桌子。

当时还没有“宏观调控”,说来可笑,2002年空军们的念想,是陈水扁的飞弹。

 

 

2002年阿扁意外“总统”获选。当时ehome一片嚎叫。大家普遍说阿扁赶快发飞弹。

宁可上海陆沉,也要把房价打下来。

 

哥哥冷冷嘲了一句,“飞弹有助于房价涨”好么。

因为南市卢湾有那么多老房子,棚户,拆不动。

最好来个飞弹,统统烧干净。正好造豪宅。

 

 

政治家说,“不要看群众喊什么,要看他们要什么”。

显然网络傻空们,也并不是真正主张阿扁的政治纲领。他们想要的,无非是“钱”。

 

 

于是,就是谢国忠大红。

谢国忠从2002.10开始,发表第一篇看空文章,说“我站在黄浦江畔,抛着手中小石子。看二岸高楼楼宇,就是一座座资产泡沫”。

由于谢是从上海房价“高端7000,中端5000,低端3000”开始唱空的。因此我们又叫他“谢三千”。

有兴趣的朋友,可以去搜搜当年大摩分析报告,对“7000元高不可攀房”的评价。

 

谢国忠,还有大摩的首代史蒂芬罗奇。

当时跑到中国来推销,广告是“对中国房地产市场分析有着特别强的团队”。

就是二个卖屁股的。

 

 

谢国忠当年从MIT毕业,去世界银行混了二年。抬头是Economist。也就是投行中最最最低级贱的一级。

1998年时,亚洲金融风暴,国际游资冲击香港股市。

 

当时,谢国忠写了一篇文章,预言股市可能到6000多点止跌。

无巧不巧,正好被中央某领导看到。而股市最低跌到6500点。惊为天人,于是点名这个小伙子不错。

由此铸就了Andy Xie的大红大紫。无数媒体御用钦点的访问专家。

 

 

所谓“兵熊熊一个,将熊熊一窝”。

三军无能,从来都不是孤立现象。根子还是出在主子身上,主子有什么样的口味,周边就会聚拢怎样的垃圾。

 

 

四)市场的力量

 

2003年那一年,有春季房产会。

当时还有很多房产商参展,而且是真心实意想办展览的。想在展览会上卖房子的,展览业还生机勃勃。

 

不似是今天。几乎没有任何企业再去参加“房展会”。

前一阵子参观了北京的二场房展,从头到尾,二个小时只找到一个北京的楼盘。还是延庆的。

 

 

在房展会上,香梅拉起了小提琴,四重奏。

当时,联洋普遍的房价均价在7000元/m左右。香梅处于东城,以陈香梅题词,它第一期的开盘价是13500/m。

 

几乎所有的人,围绕着站台都在摇头。金太元玩得太过了,虽然市场需要炒作,但是万一炒得不好就坏了。

后来看了一篇分析,说房地产营销最怕“夹生”。

 

夹生就是夹生饭的意思。既不是熟米饭,也不是生米。

夹生饭最难熟,几乎无药可救。进也不得,退也不得。

 

 

香梅的第一期销售遭遇惨败。因为他14000的定位,几乎和当年最大的热点板块徐家汇等高。

而受到的关注眼球,消费者心中档次,浦东鸟不拉屎差十七八级。

 

所以他开盘就滞销,完全卖不动。

滞销怎么办。你又不能打折。打折会得罪前期业主,“一买就亏”,以后这个口碑更卖不动。

 

香梅只能冷冷吊着,吊了三四年的时间,细水滴灌,一套二套出货。永远都卖不干净。

所以人们永远看见他售楼处“长期滞销,销售缓慢,涨价无力”。这更进一步加重了他的悲剧。

 

市场是很聪明的,商人并非无所不能。

 

 

五)耀江

 

耀江还在打地基的时候,我戴着安全帽就钻进去了。

当时还是工地建设指挥部,在彩钢板搭建的小屋中,留下了手机电话,作为第一批预购意向客户。

 

耀江是浙江财团开发。浙江人手法凶悍。

其实我喜欢的是隔壁的白玉兰,5500/m,可惜白玉兰卖完了。

 

后来过了四个月,耀江寄信给我,开盘7500元/m。

这个价位,说实在没有什么竞争力。放弃了。

耀江成本高,涨得不快。

 

半淞园路继续向南走,到江边还有近一公里的路程。尽头是二个巨大的粮食仓库,寥无人烟。还有一个轮渡码头。

耀江离开江面还有无限远的距离。7500不值。

 

 

六)新湖

 

那一年,发生了许多事。新湖明珠城花了1290W,拍下了磁悬浮的冠名权。比第二名高出近50%

 

在发布会上,新湖宣传他们也是普陀区一个近百万平米的大盘,会分六期开发。预计一期开盘价2900元/m。

 

那一年,宝山经纬都市2300元/m。常德路地铁站广告牌。

 

 

 

那一年,海琪园竣工9500元/m,所有的户型都力争朝南,完全看不到黄浦江。

那一年,翠湖一期筑地基。我跑到工地里,保安大爷说这一定是高档楼盘,至少也得五六千。而事实是,翠湖根本没在国内搭售楼处。

 

那一年,第一次在报纸上看见源深路“裕龙花园”,单价23000/m,不知何方神圣。

那一年,上海的老公房市场开始启动。因为房价涨得太快,越来越多的人开始关注老公房。

第一次询价记得是控江路40平米16W。

 

 

那一年,外高桥某楼盘,姚启某一个人买了76套贷款。惊动媒体。其实只不过用“个人住房贷款”替换掉“房产开发贷款”。

那一年,央行第一次发文,严控“第二第三套房贷款”。但是没有发布细则,因此在实战中被忽略。

 

 

那一年,其实我什么事都没做。

上BBS和人吵架,坐工地电梯去看灌浆造房子,从百安居到家饰佳到装修小道。

其实我什么事都没做,我的心是空的。

 

那一年,我在旅行。用了整整120天在外省。

我去过了漠河看北极光,到过了可可西里,在湘西吃小炒,在烟台看海,在海南岛的高速上拦货车。

 

那一年,我很不快乐。用了整整一年的时间来伤心。

 

 

 

yevon_ou,2016年8月11日午)

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