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水库论坛;炒房客的流派(二) 欧神文集#470

字号+ 2017-02-05 18:06 我要评论( )

炒房客的流派(二) #470 老破小是最适合初学者的流派。 一) 老破小流派 多军有二个最主要的流派:大面积低单价和老破小。老破小的盟主,就是某情圣了。 从逻辑上......



炒房客的流派(二) #470

 

老破小是最适合初学者的流派。

 

 

一)老破小流派

 

多军有二个最主要的流派:“大面积低单价”和“老破小”。老破小的盟主,就是某情圣了。

从逻辑上讲,这二个流派是互相矛盾的。

 

不仅互相矛盾,而且是相互冲突。甚至完全对立的。

每次讲起对方的选房眼光,都离不开三个字:“啐,垃圾”。

再顺手灌对方一勺羊肉。

 

 

我们讲到,任何一个流派,核心考虑的必然是“风险”,考虑的“如果上海楼市彻底崩溃,我该怎么办”。

老破小流派,基于这样一个思想:“我就是有每年5%的租金回报,你能拿我怎么样”。

 

所谓的老破小流派,并不是指专门就特别喜欢买又老又破又小的房子。

所谓老破小流派,指的是一种思想:“房租/房价,百分比最大化”。

我就是有长线稳定高租金收,楼市崩盘,又能拿我奈何。

 

 

老破小流派追求的是租金回报率。最好是5%,但目前上海房价涨得太快已经很难找了。

那退一步4%也行,最差最差3.5%也行。

但老破小流派一般不接受3%以下租金房源,看都不会去看。

更不用说次新房租金普遍低于2%,大面积户型甚至还要低。

二批人擦肩而过,互相看了一眼对方房子,“啐,垃圾”。

 

 

二)小房子

 

老破小流派并不是一定要买小房子,而是在目前市场上,形势很明显。你要获得“%”高的租金回报,唯一仅有的方式就是面积尽量地小。

 

因为人,首先人是有一个“基本生活需求”的。然后才是进一步的愉悦和舒适。

譬如对于一个外地来上海打工的人,又或者是刚踏上社会的大学生;

他们对于住房的唯一要求,就仅仅“有一张床”,有一个梳洗的地方。

 

这是非常非常强大的“刚需效应”。其力量如此之强大,千锤百炼。

在租赁市场上,面积到了35平米以下。租金就不再变化。

也就是说,35平米和32平米,29平米,26平米,23平米,其房租都是一样的。

 

视地段而论,譬如世纪大道地铁站附近,<=35平米,他的房租都是3000。少一分钱都不行。

而对于买卖,买卖是按平方算的!

26平米就是26平米*50000,三十五平米就是30*50000,这绝对是一平米一金砖钱。

 

所以,如果你要追求“房租/房价”租售比最大化,倒不如说你在寻找“最小户型”。

按照某情圣的经验,33平米以上的,一般他就不看了。

如果能挖到28平米,那是值得晚上请客羊蝎子火锅的。

26平米户型有一些,罕见。

23平米一房,那是神器。据说历史上有且仅有出现过一套,至今仍是饭桌上的吹嘘和传说。

 

在极小户型情况下,租金可以做到4.4~4.6%

 

 

三)老破小的利益

 

“买卖是买卖,租赁是租赁”。

老破小流派的问题,是他赢得了租赁,却错过了买卖。

 

市场并不会因为你有%更高的租售回报比,而给你更高的估值。

相反,起决定性力量的,是赢利=(卖出价-买入价)*面积,是这个公式。

 

从公式角度讲,老公房先天不足。

因为《老公房之政治特权 #420》一文中说,在2004年时,老公房和次新房,可以卖到1:1的价格。

而此后二者价格渐渐拉开。今时今日,没涨上去的老公房还有大把。

 

也就是老公房的“卖出价”略低,“买入价”略高。而面积又很小。

所以赢利=(卖出价-买入价)*面积,论单套赢利,老公房平均只有几十万,或许是50~60W的数量级。

 

而我们知道,“低单价大面积”流派最大的特点,就是赚得动。

二百八十平米,每平米赚三万,一下子就是900万利润。

按照某多军今年七月买绿城顶复的经验,也就是三个月的时间。

 

所以“老破小”流派从赚钱的角度而言,是极其吃亏的。

哪怕你持有上20套,总交易50套,摊开算算也就一千万的利润。

还不如人家绿城顶复三个月。

 

每个人都有自己的风格和风险喜好。这事没什么可多劝的。说多了伤和气。

往好里想,则是“租售比”反映了泡沫。你可以和自己说,你是真正远离了泡沫的人。

 

同样道理,“老破小流派”也是不怕上海楼市彻底崩溃的。从目前看,租金下限就是铁线。

 

ps.备注一下,限购限贷对老破小流派有打击。

ps2.有人问,高周转率能否挽回老破小的赢利率,此篇要在装修流“凤姐变冰冰”中再讲。

 

 

四)低总价流派

 

低总价流派是老破小流派的一个变异。其核心思想是“在某一个区域内,寻找总价最低的房源”。

 

他和老破小流派有非常大的相似点;

老破小流派:同一区域,租金有下限。下限无法压缩。

低总价流派:同一区域,房价有下限。下限无法压缩。

 

其具体的做法,是圈定一块区域。譬如“世纪大道”地铁站附近2KM,又或者是任何15分钟之内达到小陆家嘴的交通方式。

然后将所有“可购”房源,按总价排序。

按某情圣的说法,他已经把70W的房源全部扫掉。

75W的房源全部扫掉。

80W的房源全部扫掉。

85W的房源全部扫掉。

目前最低的有产权的房子MS售价在88W左右。

 

 

这是同样的策略。如果有的人不得不在陆家嘴金融区旁边租房,他就会以租房为刚需,而抛弃掉其他一切参数。

同样道理,如果某人一定要在小陆家嘴“买房”,则低总价流派就是刚需和首选。

 

低总价流派几乎是稳赢的,永不亏钱

这一个特性非常非常之重要。因为任何投资,如果你能做到“保本稳赢”,本身已经是五星级的神级加持。用任何形容词赞美都不为过。

 

 

就整个城市而言,我们可以看见一个城市,一个区域,一个板块的“最低总价”一直在上升。而且上升的速度还不慢。

如果我坚持买某个区域的“最低总价”。那我就是上升无限,下跌有限。甚至可以说“保本保息,有上无下”。

 

低总价流派“选筹”的方式和老破小非常相似。主要是靠面积小。

只有面积小的房子,总价才会小。

同样,低总价流派的赢利局限,弱点,也和老破小一样类似。赚不大。

 

 

从事“低总价模式”要注意:

1)一定要选人流稠密区。最好是市中心CBD。人山人海处。

有一些内地小县城,那不是房子破房子便宜,那是真的没人住。

2)死守内环内。

3)最低总价学区房,也是一种战法。

 

 

五)菜鸟行

 

为什么老破小流派如此重要。他虽然赚钱不多,每单可能50~60W。

可是你想想另一个侧面,假如你是刚刚踏上社会的大学生呢。

假如你是刚刚开始炒楼这一行的菜鸟呢。

 

老破小流派有几大好处:

1)入门门槛低。

老破小几乎是门槛最低的一个流派。以目前二线地段超低端老公房80W一套为例,则首付只需要24W,甚至更低(写高)。

 

2)租金比率高

房租和月供几乎可以相冲,后续无压力。

 

3)没有空置期

4)拆迁概念

5)出租房东不付佣金

6)风险有限,便于练手

 

还有几点别人很少注意,但其实很重要的事:

7)老公房没有“处房情结”。

老公房不存在落地打七折的现象。事实上,他几乎永远不折旧。光这一点就是巨大的神器。

 

8)老公房没有“带看回避”。[1]

老公房是唯一的在有租客情况下,也能看房子的房屋类型。略差,但不大。

都住老公房了,大部分人并不怎么挑剔。

 

9)老公房交易成本极低。

 

交易成本分显性成本和隐性成本二笔。

因为上海市政府的偏袒,老公房的税费成本极低。是唯一可以做到接近于零的。

隐性交易成本,主要是“压价”。老公房的价格极为透明,压价幅度超低。

这二者合力,使得老公房在2007年之前可以频繁快炒。

 

10) 流动性

老公房可以象现金一样使用。弥补资产组合包不足。

 

 

 

六)投笔从戎

 

最后,我们讲一个某人“第一桶金”的故事。

 

话说某人啊,父母都是高级知识分子。电力系统的高级工程师。

某人在父母的“殷切”期望之下,不负众望,考进了上海交大。成了高材生。

毕业之后,家学渊源,进了电力设计院。这可是拿笔杆子的铁饭碗。

 

某人在设计院足足做了三年,每天很苦鳖地画图绘图。终于有一天,不知道是被雷电劈中,还是修真真气侧泄,突然把笔重重一扔:“大丈夫当纵横四海,安能久事间乎?”

于是某人找到院领导,说要下海辞职。

 

院领导语重心长地说,“小Y啊,你知道我们设计院从有史以来,从新中国成立以来,有过多少人辞职么”。

算上你…………一共是1个。铁饭碗啊,多好的单位啊”。

 

可是某人主意已定。投笔从戎。拿着他这三年来的全部积蓄----3万RMB大洋,毅然地投入了茫茫无涯的上海炒房事业。

他做的第一个单子,用了六个月,2.5W变成了25W。

 

从此以后一发不可收拾,路径依赖,把梅园竹园潍坊新村所有的房型都摸了一遍。他采取的是“老破小”快进快出流派。每套房子赚十几万。整个八佰伴地区,没有中介不认识他的。

不出三年时间,至迟到2007年,已经赚到了上千万现金。

 

这个故事告诉我们的是,“限购限贷营业税,高昂的交易成本”

这是如何摧毁掉一个有志青年非常良好的赢利模型的”。

 

 

 

(欧神,2015年11月9日子夜)

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