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回忆那些楼市成交的黄金岁月 欧神文集#F350

字号+ 2017-02-24 08:29 我要评论( )

【原创】回忆那些楼市成交的黄金岁月#F350 今天是我财政崩溃的间隙期,宁静的午后,似乎众人都被股票的惨烈下跌震破了胆,没人发言。 看着窗外鸟语,回想起这些年......





【原创】回忆那些楼市成交的黄金岁月 #F350

 

今天是我财政崩溃的间隙期,宁静的午后,似乎众人都被股票的惨烈下跌震破了胆,没人发言。

 

看着窗外鸟语,回想起这些年的点点滴滴。俗话说,回忆是老人的特征。最让我想展开的一个话题,是前几天有人问道,“楼市的最大成交出现在哪一年”。

 

我的回答是:2005年

 

 

一)岁轮

 

每个人心中都有伊甸园,我们最喜欢的年代,是2005年。而不是上涨最快的2007年,2009年。

 

当很多很多年之后回想,下一辈的人看报纸历史不会明白,下一代的人看流传记录不会明白,其实楼市真正的转折点,是发生在2005年。而不是之后调控炽盛的2007年,2009年,2010年。

 

只有亲身经历其中,实战多军从那个时代走来,才会明白2005年是一个多么巨大的区别。多大的分水岭。才能告诉后辈们,留给人间一个真实的历史。

 

2005年时发生了什么事呢:交易成本剧增

 

 

 

直至今日,我们一直厌恶那些文科生的小编,以及毫无知识基础的中介。包括篱笆网上那个跳大神的R9,简直狗屁不懂。

对于楼市的分析,小白们开口第一句就是:“满5年了没有,满五之后税费会少很多”。

这句话是彻彻头尾的谎言,凡是说这句话的,可以直接鉴定为智商<60。其弱智严重程度,和股市里谈PEG的人群差不多。

 

 

二)营业税

 

真正的分析是什么呢,真正的分析是,自从2005年之后,交易成本就没有低于过7%

 

对楼市败坏最大的,最核心一条是营业税。

营业税自从2005年起征,之后经过多次变化,从“普通住房满2免征,非普通住房满2差额税”;

到“普通住房满5免征,非普通住房满5差额税”

再到“普通住房满5差额,非普通住房一律全额”;

再到“普通住房满5免征,非普通住房满5差额”。

 

可见,自从2005年之后,虽然经过多次调整,但有一点是持续不变的,“非普通住房”至少要交5.5%的差额税。无论你持有多少年,此项税款从未减免。

 

 

在专家的数据库中,有这样的统计,上海的普通住房占比95%以上。此后随房价上涨,不断下跌。

但2008年调整普通住房标准,普通住房由此又比例大幅上升,再次从66%上升到90%。

 

 

这完全不符合我们的日常经验,常识。

因为我们要买的是什么,是次新房,是三室二厅,是好房子。

目前的普通住房标准,内环330W,外环内200W,外环外160W。

各位可以打开房地局自己的网站统计:http://www.fangdi.com.cn/CircleChartselect.asp

目前内环新盘的平均成交价是56720元/m,外环内是25000元/m,外环外12000元/m。

 

也就是说,内环你只要买一套58平米的房子,就是非普通住房。基本上任何一个想在内环好好过日子,一家三口和睦愉快的人,都是非普通住房。任何一个普通老百姓,都是非普通住房。

 

中国的“普通住房标准”,根本就是一个骗局,95%的房子是非普通住房,仅有5%的房子是普通住房。

 

 

 

三)交易成本

 

由于你想买的,我想买的,大家都想买的,我们想买的都是次新房。

无论我们讨论盛世年华,锦绣华城,水岸蓝桥,大华清水湾,无论任何一个我们关心的,喜爱的,想给家人构筑爱巢的,全部都是“非普通住房”。

事实上,除了老公房,上海就没有什么普通住房。

 

 

对于非普通住房,自2005年之后,无论政策历经几次调整,有一点是始终未变的。即非普通住房哪怕满了五年,至少也得要交5.55%的营业税。

很多人不明白,篱笆上那些没有实战经验的小白中介们不明白,5.55%差额税意味着什么。

 

因为上海的楼市,五年就是一个世纪。无论是2012->2007,2010->2005,2008->2003,你可以惊异地发现,对于任何一个时间段,往前推五年,楼价至少涨了三倍。

对,上海“非普通满五”的另一个潜意词,就是2012->2007,楼价至少涨了三倍。如果你持有时间稍长,达到六年七年,跨过了05,07上涨潮,那涨幅更是惊人,动辄就是五倍。

 

对于三倍五倍的涨幅,“差额”5.55和全额5.55%,其实已经没有多大区别了。
 

譬如你是翻了五倍,那么你的成本就是20%。“差额”的5.55%就是5.55%*80%=4.44%

如果你翻了三倍,那么你的成本是33%。差额5.55%税=5.55%*66%=3.70%。

 

也就是说,对于非普通住房,在2005年之后的任何时段,你的交易成本至少都要3.70%营业税+1%个人所得税+3%契税=7.7%

从未低于这个数字。

 

 

四)楼市转折点

 

要说转折点,楼市真正的转折点,其实发生在2005年。

 

很多人不明白,8%的交易成本意味着什么。包括我们政府中,那些蠢如猪头,又贪如猪头的高官们。

 

2005年,当楼市成交火爆,而且平民中从楼市中,赚到第一桶金的时候。我们一贯坐寇的政府闲不住了。这是多大的一块肥肉啊。

在政府的幻想中,既然房价是炒上去的,那么正好向房屋交易征收大量的税。8%的税率,就可以比1%的税率,征收多八倍的税。

政府既可以在楼市盛宴中分一杯羹,又可以向傻空们说为人民服务,岂不是一举二得。

 

 

事情的结果,超出所有政府官员的意外。

当税率从1%提高到8%的时候,税收并没有如预期地增长8倍。甚至连2倍也没有。甚至连平衡都没有,税收反而比1%还降了。

 

这是政府官员们万万没料到的事情。因为他们仅仅是从强盗的角度想问题,没有从服务的角度想问题。

8%的交易成本意味着什么,意味着没有交易。

 

什么是交易,交易是甲方乙方的估值不同。好比一个苹果,我喜欢香蕉,而你喜欢苹果。所以我和你交换,二相得宜。

 

房产交易,是因为有人需要,有人不需要。有人要无房买一房,有人要二房换三房,有人要三房换别墅,有人要抛了别墅出国。

而当税率太高之时,交易就变得毫无意义。一套房子,你要出250万来买,我到手还不到200万。

那贰佰万我干嘛还要卖呢。

 

 

楼市真正的转折点,发生在2005年。其中影响力最大的,是营业税政策。

自从2005年之后,楼市一跃从1.5%的“低交易成本”环境,跃升为8%以上的“高交易成本”环境。此后再无改善。

 

当然,随着8%的税率没有征到预想中的税,丧心病狂的政府一再加税,目前楼市的总交易成本已经超过了20%。(5%营业税+2%所得税+3%契税+1%中介费+7%贷款损失+4%房票价值)。但是,更高的交易成本,对我们的分析并无影响。因为无论8%还是16%的交易成本,其结果都是一样的,那就是:毫无交易。

 

 

五)重税下的生存之道

 

在《侏罗纪公园》中,有一句很有名的台词:“Life find it's way”。

也就是说,经济是活的,人是活的。随着环境的变化,人会调整自己的策略,来适应这个环境。

 

 

当2005年之前,楼市交易的氛围其实是这样的。譬如我手里有一套房子,我对他的估值是10000元/m。

假如周边的房价,突然间猛涨到了10500/m,那么我就把这套房子抛出。
如果周边的房价,突然间跌倒了9500/m。我就认为这个价格是不合理的,我就再补仓一套。

 

看见没有,05年之前的楼市交易,其实十分类似于“价值投资”。我们秉承并坚信着合理估值,每个人心中都对楼盘有一本谱。

我们买进,卖出,高抛低吸。为的是让价格向10000/m的这个“合理估值”靠拢。炒楼客是市场的发现器。

因为职业的,纯逐利的,高频的交易,使得市场兼具了合理,润滑,价格发现的功能。

 

 

2005年之前,我们的市场是正常的,健康的,平滑的,套利的。我们不用担心价格虚高,也不用担心有价无市。

因为这时候有一批“炒楼客”给我们时时刻刻修正着价格,是的每一套房子的价格,都离合理价不会太远。

我们也不用担心“有价无市”,不用担心傻空们天天嚷的“刚性迸裂”。因为市场具备弹性,你只要简单地低于市场价5%,就可以很快地被人买走。

 

可是,这一切,随着2005年交易成本由1.5%猛增到8%,一切都改变了。

 

 

 

在高交易成本之下,如果我看见价格背离。譬如本来应该值10000/m的地段,被炒到了10500,我不会出手。

因为卖了房子以后,我实际到手只有9200,得不偿失。

 

哪怕价格偏离到了10800/m,其实我也是还不会抛售套利的。因为扣8个点后,当我拿到10000元,我还要考虑再次购买的时候的税费问题。我必须要把二次的车马费都赚回来。

 

于是,在高交易成本之下,交易模式发生了很大的变化。当政府收取单程8%的交易税收,我其实要把价格调高成16%

当我卖掉房子,扣除税收,净到手108元。我要保证“下一次的交易成本”。因为如果交易不成功的话,持币不如持房,净持币会死得很惨。

 

但是,另一方面,买家是不接受的。

买家反过来会想,100元的出手价,扣除了政府收的税收,实际房价最多只能有92%,买家也并不想多出钱,或者受资金实力所限。

 

这个时候,就产生了矛盾,卖方叫价116%,买方叫价92%。那么,由谁来支付交易成本呢。

 

 

六)逼空

 

答案是:谁也不付。

 

116%和92%的对比,而众所周知,傻空并不是一个智商很醒目,很理解道理的人群。

在这样的情况下,最大的可能性,就是无法交易。

 

傻空是不肯投降的,无论理论,还是事实的教训,傻空们都显然不是一个理性思考的群体。而且,哪怕多军一切说得都对,傻空们还是不肯投降,因为还有一个原因:为了男人的尊严!

 

所以,事实上,自从2005年之后,二手房的交易量,就急剧下缩。按目前每年650W平米的交易量,和当年2000W平米相比,只有1/3。

如果扣除掉二手房中的大量老公房交易,仅仅是市区次新房,正经小区交易,则“非普通住房”仅有2005年之前交易量的1/10。

许许多多小区,总计只有3~5套挂牌,一年都成交不了一套。

 

 

当92%和116%对峙,高交易成本之后,整个楼市的成交模式,发生了很大的变化。

最具体而言,就是“逼空”。

 

具体的解释,好比我一开始挂牌卖11600元/m。傻空们不接受,非得发帖说只能值9200元/m。

但时间是站在多军一边的。过了二年,M2增加了50%。

于是多军们说,现在这房子要16000元/m。傻空们还是不接受,说你这房子,最多只能值13000元/m。

但其实,13000元/m已经远远高于二年前多军的喊价11600元/m了。

 

又再过了二年,M2又滥发了50%

于是多军们说,这房子现在要23200元/m。傻空们则回应18400元/m。

再过二年,多军要价34800元/m。傻空们回应27600元/m。

再过了许多许多年,多军们要价116000元/m,傻空们回应92000元/m。

 

 

可见,在这十年又十年中,发生了什么?

十年中发生的事,是房子始终未成交。但房价一涨再涨,远远超出傻空当初的心理价位9200元。但傻空们仍然认为房东在乱喊价,仍然认为现在的价格是庞大的泡沫。

 

05年之后的房产交易模式是什么,是逼空。

 

 

七)逼空的模式

 

以下是05之后逼空模式的典型对话:

 

中介:“先生,请问你康城的房子还卖么”。

答:“20000到手”。

中介:“您开玩笑吧,康城现在的房价。。。。也不过12000~13000左右”、

(全上海哪还有12000的房价,中介真是猪)

 

答:“不讲价,一分钱不讲”。

中介:“您这个价格,市场不接受的啊”。

答:“没钱买什么房子,买不起滚”。

中介:“那我看你要卖很久了”。

答:“不会很久的,过了春节就不是20000了。22000到手”。

中介:(倒吸一口凉气)

答:“房子不是卖给屌丝的,不买还涨”。挂机

 

这一段对话,很好地形容了楼市中的“逼空”游戏规则。

 

一般而言,傻空或者屌丝的心理价位是极其低的。而且是极其不讲道理的。在重重的调控之下,傻空的低额脑容量,总以为调控会使得房价降低。而不是更高。

所以对于傻空开出的价格(12000),房东是绝对不可能接受的。

 

而对于房东来说,其实房东的报价是合理的。合乎逻辑的。

一个距离莘庄地铁站四个红绿灯的地方,而且门口有大量的商业和生活设施,报20000/m只能说是一个公平,合理,厚道的价格。

 

如果在善意的合理价格之下,傻空不肯接受。那么没有办法,只能是大家的损失。

随着时间的推移,中环之内新房全面消灭40000,外环之内新房全面消灭30000,清林泾跃上20000。

那么,各板块的房价只能水涨船高。今年不买,明年就是22000,再过一阵就是24000。

 

我们不知道这个房子,什么时候才可以卖得出去。

我们只知道“不买还涨”。傻空始终不接受20000/m这么低得可怜的报价,于是他们只能眼看着房东报价变成22000,24000,30000,40000,60000。

最后,他们在60000的时候以一个相对低廉的59900接了盘。

 

多军中曾经有一个老手,说“我的房子卖了五年,终于不再涨价,卖掉了”。对于这句话,很多空军是许多年后都不明白的。

 

 

八)追忆黄金岁月

 

05调控之后,产生了很多后遗症。政府并没有如愿征收到8%八倍的税收,而房价却开始了更猛烈的新一轮上涨。

 

其中,“高交易成本”导致的房价上涨,主要有三方面,一个是116%效应,一个是螺旋式估价,一个是跳空式上涨。

限于本文篇幅限制,已经写了八节。我们就不展开了。我们只是想回忆一下,2005年之前的楼市黄金岁月。

 

 

很多空军总以为,房价上涨,是多军最喜欢的事。

这是一个巨大的误解。只不过傻空这个群体,脑残脑瘫的事情实在太多。再也解释不过来。

 

多军其实并不喜欢目前的调控。虽然调控是促涨的,调控之后,房价就开始飙升。

但相对而言,其实我们更喜欢2005年之前平和的环境。自由,理智,公平。

 

其实我们并不喜欢囤积大量房产,然后07上涨,09上涨,都是超过50%的单段涨幅。整个过去七年的房产史,就是一部逼空史。

 

但就整体而言,多军其实并不喜欢这种暴发户式的,火箭般上涨感觉。调控促使房价大涨,但并没有一个多军喜欢调控。

我们喜欢细水长流式的,喜欢合理而健康的模式。喜欢高抛低吸,喜欢纠正市场的错位。

 

我们只是想安安稳稳地套利。所以2005年之前的日子,才是真正的楼市黄金岁月,才是侠的岁月。

三代之治,不复见矣。

 

 

 

欧神,2012年11月28日晚)

 

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