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水库论坛:长线负债率 欧神文集#2080

字号+ 2018-11-03 10:21 我要评论( )

长线负债率 #2080 在真正的财务模型中,负债率应该取22%左右。 一) 贷七成 人的一生中, 大约只有一次机会 ,负债率可以到70% 看什么看,说的就是你。 这一次机会......





长线负债率 #2080

 
在真正的财务模型中,“负债率”应该取22%左右。
 
 
一)贷七成
 
人的一生中,大约只有一次机会,负债率可以到70%
看什么看,说的就是你。
 
 
这“一次机会”,说的就是你现在买房。
譬如你买一套100W的房子,首付30W,贷款70W。负债率=“负债/总资产”=70%
这个就是极限了。往前三十年,往后三十年,再也不可能达到。
 
为了达到这个70%的“负债率”,你还需要一些额外条件。
1)你是按照“上限”贷款的。很多人买房时其实贷款完全不贷足。
2)你没有“其他”任何资产。而一般人总还有一点储蓄,股票,基金。此外契税和装修费其实也是“资产”。所以总负债率是到不了70%的。
3)仅限于“刚买房”第一天。
 
 
关于第3点,让我们看一个展开说明。
假如你五年前买了100W的房子,首付30W,贷款70W。那么仅有“交易中心”过户那一天,你是70%负债率的。
 
此后,房屋是“不断”在升值的。
在通货膨胀的大环境下,任何物资价格都在上涨。80年代一个馒头5分钱,现在则要5元。
 
五年之后,一般京沪100W的房价都涨到了300W。而你的贷款在不断归还。
假设等额本息贷款还剩下66W。
则“五年之后”你的负债率是66/300=22%
 
 
 
二)长线负债率
 
现在我们要问一个问题;
“在专业人士的眼里,楼市实际可以达到的杠杆率是多少”。
 
 
关于这个问题,没有规范的答案。我只能给出一个基于经验和“实战”,切身经历大致实践的答案:
长线负债率在22%左右。
 
 
这句话什么意思呢。让我们从另外一个角度来考虑问题。
很多文科生小编一张嘴,“楼市充满了炒作和泡沫,炒房客都是90%的负债率”。
 
通常文科生的数学都不太好,智障也有问题。90%这种事俺早就不提了。坦白说,连50%都不提了。
50%这个目标,今生无望,下辈子再怎么努力也没有希望。
 
为什么,因为50%负债率就意味着负债:净资产=1:1
假设你有5000万净资产吧。5000W净资产在多军内部不算太有钱的特例。
则你的负债也要有5000W。
 
而负债5000W是什么概念呢。大概是月供50W。
我敢打赌在座的没有一个经历过“月供50W”。你们也不可能开得出这样的收入证明。
有5000W净资产的人很多,但他们一般都对应1100W多一点的“负债”额。月供在12W左右。
 
 
同样道理,如果你的负债率是33%,则意味着净资产:负债=2:1
负债率25%,意味着净资产:负债=3:1
负债率20%,意味着净资产:负债=4:1
 
就连20%也是千难万难,万难百万难。绝大多数的多军负债率在9%以下。
 
 
 
三)负债率不变
 
仅仅是保持着“负债率不变”,就是一件异常困难的事。
 
 
以前我们举过一个“蚂蚁变大象”的例子。但是,其实各位只要想一想,假如你从A6789升级的过程中,始终“负债率不变”,会发生什么情况。
答案是:贷款必须和净资产一样速度增长。
 
 
而净资产的增长,是非常非常迅速的。在最初的几年,净资产很有可能是五倍,十倍的增长速度。
相应的,贷款几乎没有增长的方法。
 
当你躺在家里睡大觉,“内环线最美丽”一觉醒来,你的房产或许又升值了一百万元。
可是贷款是需要你“一笔笔去办”的。需要你一笔笔去申请的。
 
  • 攒几百万贷款,和攒几百万首付一样困难。
  • 贷款赶上增长的速度,和打工赶上房价速度一样困难。
 
 
闲话少说,如果你想“促使”你的负债增长,你基本上只有几种方法。
1)新买房子,按揭贷款70%
2)抵押贷款
3)信用卡
4)私人借款
 
让我们看一下,“按揭贷款”的借贷率是70%,但是“按揭”严格地受“限贷”限制。
基本上,每个身份证就只有一次机会。到了后期完全可以忽略。你的房子肯定远远比身份证多。
 
而“抵押贷款”理论上是可以贷七成。但在实际操作中,银行的普遍一种实践就是“估不足价钱”。
好比你一套1000W的房子,银行估价一般就是700W。然后在700W的基础上再借给你490W。除非你姓赵。
 
这事是如此地习以为常,泛滥到我们都已经完全习惯了。
因此我们做预算的时候。通常“抵押”就是五成。预计五成,计划五成,接受五成。
 
 
在小学数学教育中,常常有一道幼儿题。你拿一杯“50%盐含量”的水去兑另一杯“10%盐含量”的水。请问盐浓度上限是多少。
毫无疑问,上限就是50%。
 
所以抵押贷款你申请得再多,无非“以盐兑水”。再怎么办也不能令你的负债率超过50%的。
 
 
而从另一个角度,因为房价是不断上涨的。假设在一个“年涨幅20%”的环境中,你的负债率会不停被稀释。
  第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年
房价 100 120 150 180 210 250 300 360
贷款 -50 -49 -48 -47 -46 -45 -44 -43
负债率 50% 41% 32% 26% 22% 18% 15% 12%
 
如图,大约只要三周年的时间,你的负债率就会由50%急剧下跌到26%左右。此后再逐渐走平。
 
而如果你想在不到三年的时间内“再次”把你所有的房产掳新一遍。其人力和交易成本又是不可接受的。
 
 
 
四)平均贷款年限
 
你的“平均贷款年限”是多少?
这又是一个很重要的数据。许多人甚至从未意识过。
 
对于文科生小编来说,肯定张口又吹“30年”。
对于许多普通人来说,大致心里有概念,约26~27年的样子。因为还了几年。
而我们给出的答案是:“8年”。
 
 
顺便普及一下算法。假设你有N套房子。
首先,把你名下所有的负债加起来,算一下总额。
其次,把你所有月供加总额。
公式是:NPER(4.9%/12,总月供,总负债)
 
如果我们猜测没错的话,这个数字是96月。
 
 
为什么,还是那个“盐水兑水”的问题。
“按揭”贷款是非常偶然,特例,一辈子只有一次的事。“30年期,七折,七成”绝对是政府的福利。
大写的二个字:福利
 
 
而真实的情况呢,绝大多数时间,你只能获得“五成,1.2倍,十年期”的上浮抵押贷款。
根据“盐水兑水”的原理,你的“平均贷款年限”上限就不可能超过10年。
 
 
而另一方面,你又不可能“刚刚”办好抵押贷款,刚从银行大门出来。
假如你手里有N套房子,并且成一个梯次运作的话。则你手中五套房子,剩余“贷款年限”很有可能是10,9,8,7,6年。
这样平均下来就是8年。
 
 
 
 
五)财务远景图
 
综上,我们拼凑出了一幅“长期”的财务远景图。
假设一个人是坚定的多军,他尽了一切力量来融资,来“活化”去角质化,则最终他能够达到的财务状态,也不过是:负债22%,贷8年。
 
 
设想一下,假设一个人拥有5000W资产。则:
  • 净资产3900
  • 负债1100
  • 贷款8年,月供12W
  • 房租假设1.5%,每月6W
  • 亏空6W
 
这个已经是极限了。负债率只能到22%,再也上不去了。这里面有二个原因,
1)贷不出
2)还不起
 
 
 
六)财务的分析
 
“长期负债率”告诉我们几个道理。
 
首先,文科生小编天天倡导的“房地产泡沫”“房贷泡沫”,是根本都不成立的。
只有实战过的人,才知道其中的辛苦。
 
“增加贷款”此事千辛万苦。严格地说可以认为是没有任何现成通道可以增加贷款。而让贷款和房价保持“同步增长”,更是一件不可能完成的事情。
一个人一辈子只有一次机会,能够达到“负债率70%”。
 
而这个“负债率70%”恰恰不是在多军手中完成的。相反是由“傻空”完成的。
只有“傻空”第一次买房,他们买房的第一年,他们才是最脆弱的。最有可能负资产的。
 
而对于多军,“负资产”这种事我早已绝望。甚至连负债率33%也已经绝望。负债率25%我都怀疑这辈子能否达成。
一般认为,即使是“香港97”这种级别的大跌,最多回撤也就-30%。天塌下来有傻空顶着,政府会优先照顾烧炭的人的。
 
 
其次,“第一个1000W”最容易赚。第二个,第三个,就难赚得多。
因为人一辈子只有一次机会“负债率70%”,在这个状态下,只要房价大涨一轮,分分钟资产爆倍。
但在后期,在老牌多军手里,杠杆负债率只有22%。
第一个一千万最好赚。新人和资深炒家的相对距离拉近是很容易的。
 
 
第三,我们算一算多军“保持队伍”有多不容易。
“保持队伍”的定义,是随着社会财富的不断增长,维持着“阶层等级”不下降。社会精英位置不退后。
这个速度要多少呢。在《向上爬 #2120》一文中说是24%
在卷2列篇中说是25~30%
 
 
但是我们要注意另一件事,这个25~30%的“财富增长率”,你是必须在22%的极低杠杆率之下取得的。
许多人都有财富幻觉。他们刚结婚的几年,财富翻倍非常快。动辄50W变成500W。
 
但其实这是建立在“一生一次”70%负债杠杆率之下的。在“贷款七成”的情况下,楼价翻一倍,你就翻了400%
 
 
但是,如果你的“长线杠杆率”只有22%,再要获得如此回报,就殊为不易。
假设:
  • 资产1000W
  • 负债220W
  • 净资产780W
 
一年后:
  • 房价1200W
  • 负债220W
  • 净资产980W,+25%
 
可见,你所处的“城市”大势必须做到+20%的增长,这样你在微弱杠杆的情况下,才能勉强做到25%的复合增长。
而这个增长,还要求你把全仓都押在房产上,并且克服利息和房租之间的差额。
 
然 后 你 还 要 干 活 每 年 新 增 +25% 的 借 款 !
 
 
 
欧神,2016年6月17日晚)

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