筑基

炒家的资金成本 欧神文集#2260

字号+ 2018-11-03 10:19 我要评论( )

炒家的资金成本 #2260 同志们,再坚持一下。敌人快支撑不住了。 一)历史故事 炒家的资金成本有多高,这一直是小道新闻喜闻乐见的话题。 同志们,再坚持一下。敌人......




炒家的资金成本 #2260

 
同志们,再坚持一下。敌人快支撑不住了。
 
 
一)历史故事
 
“炒家的资金成本有多高”,这一直是小道新闻喜闻乐见的话题。
 
  • “同志们,再坚持一下。敌人快要支撑不住了”。
  • “大家团结起来。三个月不买房。开发商就会资金链断裂跳楼”。
 
 
“资金成本”这个话题之所以重要,因为它寄托了空军们的一种“念想”。
你如果亲历了过去十六年“多空争论”的辩战,有一个现象,是非常非常明显的。
  • 多军的id,往往都是老id。有着五年十年的记录。
  • 空军的id,全部都是新id。寿命不超过一年。越新骂得越凶。
 
 
空军的id,一般都是新id。孔子说青瞑子夏虫不可语冰,因为他的id活不过一年。
空军会上房产论坛,往往是因为“实际需求”。一般情况下或者是丈母娘逼婚了,或者是儿子逼婚了。
 
所以一个空军id他上了房产论坛,往往会骂得非常凶。诅咒得特别恶劣。因为他把ZMN的所有怨气,全部都倾泻到“万恶的炒楼客”身上。
而空军id,一般都活不过一年。有二三年资历的凤毛菱角。
因为空军一旦买了房子,他就永远再也不会上房产论坛。更有可能的是去泡摄影,驴客圈。
 
而多军的id,一般都是非常非常长寿的。多军长期驻扎在房产论坛,是因为多军打心底热爱房地产。
你是如此诚挚热爱,以致于一天泡八小时,看完所有帖子。泡上几年也不厌倦。
 
每一年,都发现去年吵架的“骂得最凶”悄然隐去。再也不会上线。
而同时,又冒出来一批新的“空军领袖”。骂得更凶,气焰更嚣张,一样把去年重复过的蠢话再贴一遍。
于是你放心了,韭菜还在长。
 
 
讲这个段子什么意思呢。因为空军特别喜欢“速胜论”。
因为ZMN在那里逼着,女朋友在那里逼着,奉子在那里逼着。空军们的时间非常有限。往往就几个月时间。
所以他们期望的是“大胜”“速胜”“崩溃论”。
 
你如果和他们说“论持久战”。房价要花上十几年的时间缓慢下跌,即使你自以为偏空,还是要被开除出革命队伍的。
空军们根本没那个耐心。他们要的是“速胜”。凡是吹嘘速胜,崩溃的,就会被他们追捧为易大师。
 
 
在理念的争执中,一度,空军们对“资金成本”是报以厚望的。
不知何时开始,在空军的“世界观”体系内,养成了这样一种看法:
  • KFS都是借高利贷的
  • 炒楼的都是借高利贷的
  • 只需要几个月时间,利息就足以压得他们跳楼
 
跟随着这样的思想,于是才有了;
  • “同志们,再坚持一下。敌人快要支撑不住了”。
  • “大家团结起来。三个月不买房。开发商就会资金链断裂跳楼”。
 
 
在历史上,“三个月不买房”运动曾喧嚣一时。各网站互相串联,一度掀起了滔天巨浪。
但是,我们要说,这仍是一场愚民的狂欢。
 
在做任何事之前,你最好先拿笔算一算。
“炒家的资金成本有多高”。到底有多高。
10%,20%,30% ?
 
 
 
二)资金成本
 

先贴一段内部聊天记录。需要说明的是,这段记录并不是“水库”系统的。
而是金朝阳系统的。
水库不提倡借高利贷,我们是楠木老派人士。
 
 
我们一直嘲笑“文科生小编”。当这样一段聊天文字,落到小编手里,他们会猜炒楼的资金成本是多少。三个月够不够系统破产?
好了,让我们拿笔算一算。
 
 
假设一个“空手套白狼”A5起步人士。自有资金几乎为零。
他使用“空当接龙”方法,虚空借力300W现金。
买入1000W的房子。
另外还有50W左右各项杂费,是以36%的高利贷利率,向外界拆借而来。
 
可以说,这几乎是一部“全盘糜烂”的财务结构。吓破了正人君子的胆。
即使以这样的财务结构。他的“加权资金成本”是多少呢。
 
  金额 利率 利息
房贷 700 4.90% 34.3
信用卡 300 4.80% 14.4
私人借贷 50 36.00% 18
  1050   66.7
 
总负债是1050W。每年支付的利息66.7W。
“加权资金成本”;66.7 / 1050 = 6.35%!
 
 
考虑到房产每年还有1.35%左右的租金。
他的实际资金成本仅仅才5%
房价每年涨5%,他就可以保本!
 
 
 
三)低成本资金
 
6.35%,你没看错。一位数,六点三五。
无论你用计算器算再多次,反复测算。他还是这个结果。只有六多一点。
 
不是10%,20%,30%,
而是6.35%,仅仅就只有6.35%
 
更加让傻空沮丧的,是它“加息无效性”。也就是哪怕进入紧缩周期,央行再多加几次息,这个数字也不会有大的变化。无非是6.55%,6.75%之类的。
和“速胜论”要求的40%利率,几乎是天差地远。
 
要靠“资金成本”逼炒家破产,那是几乎不用指望的。毫无可能的。
 
 
 
任何一个严谨的人,拿出纸笔,定性算算,都是这个结果。
而不是张口就吹的“大跌,崩溃,暴跌”。
 
那么,为什么会导致“实际资金成本”只有6.35%呢。他主要是有二股动力:
  • 资金的分层
  • 头三尾七
 
 
 
四)总成本
 
第一个的原因,是“资金的分层”。
 
如我们上一节所讲的,假设你的资金,分为1%,2%,3%,4%,5%,6%………
每一节的资金,都融资100W。直至12%止步。
则你的“平均利率”是多高。
答案只有6%
 
也就是“久哥撩妹”,吹嘘借12%的资金是没用的。
你吹嘘的是“最高利率”,是边际利率。而事实你还有底仓。
把底仓平均进去,总成本并没有那么高。
 
假设我们更进取一点,把最终“止步”点,设在36%的话。
则平均“利率成本”为18%
 
 
 
第二个原因,即使你“止步”于36%的资金。你的“加权成本”也不高。
因为还有“头三尾七”。
 
所谓“头三尾七”,指的是你买房子,首付只要30%,剩余的七成可以贷款。
而无论你首付的资金成本多少。银行的“房贷利率”,基本是固定不变的。
基准4.9%,运气好还能打九折。
 
 
在“头三尾七”的大前提下,无论你融资成本有多高,综合成本都不高。
譬如说,你用36%的成本去融资,这是绝对的高利率了。
则18%和4.9%“头三尾七”混合在一起。
18*30% + 4.9%*70% = 8.83%
结论:哪怕你借了上百万高利贷来炒楼,其实也死不了。
 
 
整件事情的核心之处,在于你的“尾七”一定要是银行贷款。
无论如何房贷一定要申请成功!
 
历史上有很多炒楼失败的案例。无一例外他们都是没有贷款。
如果你全部自有资金,资金成本很高。就有可能破产。
 
 
五)疯魔流存在的基础
 
炒房的流派中,有一个特殊的流派:“疯魔流”。
疯魔流的特点,在于他们玩地特别地疯,赚得也特别地疯。
 
 
我们曾经说过,炒楼止步的边际,在于“收益等于成本”。
炒楼收益等于融资成本。
 
这里面就有一个问题,“成本”什么成本。
你说的是“借款”的成本。还是“头三尾七”的总成本。
 
 
象我们这一代人,例如俺,小眼帅哥,某情圣,我们都属于“老派人士”。
虽然道义上别人尊称一声“前辈”,但其实我们的操作手法,是极其保守的。
胆子甚至比大爷都不如。



对于我们这些老派多军来说,其实我们恪守的“风险线”是15%
高于15%的资金我们不借。
我们也不会借15%长线资金来对外投资。
 
 
但是疯魔流不同。疯魔流的边际是“头三尾七”的15%。
你设想一下,0.3X+3.43%=15%
X=38%
 
对于疯魔流来说,他们可以承受“三分”的月息。
前提是他们可以顺利地申请“尾七”房贷。
 
 
而在现实生活中,他们也是这样做的。
这个世界上,的确有人36%的利率借了几百万,甚至几千万。
结果呢,自然是赚得爆红!
 
没错,爆红。楼市涨幅超过15%,他们就跨过了赢亏平衡线。
而过去几年,楼市涨幅远不止15%。
 
 
在过去三年中,赚得最多的其实是“疯魔流”诸人。
二年前,还是15元的旅馆。睡上下铺的兄弟。
二年后,已经十一套房产。气场也出来了,腐败的肚子也出来了。
 
那群赌得最大,玩得最疯,发财也发得最快的人群。
他们的发财速度,虽然在绝对值上,仍不能和我们这些老牌多军相比。但是相对值之间,已经急速减少。
 
 
这其实是很无力吐槽的一件事。“一寸山河一寸血”,攒房产证这种事,就象是《三国志》里攻克51座城池一样的。
高风险高收益,搏命和奖章本来就是对等的。
 
“老派”多军们愚蠢地将资金成本钉在了15%,“头三尾七”之后,大致总成本8%
而“疯魔流”将边际融资成本钉在36%,“头三尾七”之后实际成本15%。
 
 
他们是对的。无论是理论还是逻辑,都是疯魔流更正确。
实际现实,也的确证明了疯子果然比老头子更赚钱。
 
我们只是情感上无法接受。
长江后浪拍前浪,前浪死在沙滩上。
象我们这种上一个时代的老古董,就应该象所有香港电影中拍的一样。老头子就该退休,象木乃伊一样黯然落幕。
 
 
六)西点联盟
 
介绍一个90后新生代的代表,“西点联盟”。

相信很多人都看过那篇“Shawn一年A5到A8”。讲的是一个真实的故事。
 
新生代和老派人士的区别,就是他们更锐意,更进取。
当然大家手法都差不多的,唯一的区别就在于“风控”敞口的尺寸。你愿意承担多大的风险,你愿意接受多贵的资金。
象“高评”“截断”这种事,老人们做起来还手抖。90后则是快刀乱麻。
 
 
90后比我们更大胆,条条框框更少。什么都敢做。
他们走得更远,心力更充沛,行动点数更高。劣后,OPM,组团化操作程度更高。时代正在被颠覆。
我们老了,该退幕了。





 
 
欧神,2016年7月28日晚)

水库论坛微信社群平台汇集各城市投资大咖,本圈是房产多军众多资深大佬坐镇 ,主要投资城市:重庆、上海 、杭州 、苏州 、杭州、北京、 深圳、 广州  、武汉、 南京、 沈阳、郑州、成都等, 房友自由交流各地投资心得 ,帮助小白解疑释惑, 定期交流楼盘信息及贷款信用卡等申请指南 。 铸造资产长城。抵御纸币通胀 ,集 体智慧打造一个有思想的财富管理交流平台。各省会城市均有群。

水库微信大群:目前是从1群到59群。 1群又称元老院。主要是水库元老在里面。目前可有名额的可免费加入的只有59群。大群免费,原则上每个人只能加一个大群。已经在水库 各大群的,请不要再次加群,以节省群资源。

水库a8群需要验资,净资产达到1千万以上方可入群。 

水库信用贷信用卡交流群:交流各种信用贷信用卡大额申请技巧,使用技巧,撸羊毛实战凑首付技巧。

需要入群的朋友请微信搜索:689574 添加,验证语:入群

相关文章
  • 把商铺干掉吧 欧神文集#1550

    把商铺干掉吧 欧神文集#1550

    2017-10-24 15:11

  • 未来的大城市 欧神文集#1540

    未来的大城市 欧神文集#1540

    2017-10-11 11:14

  • 大城市的生生死死 欧神文集#1530

    大城市的生生死死 欧神文集#1530

    2017-10-11 11:01

  • 不再卖房的未来 欧神文集#1520

    不再卖房的未来 欧神文集#1520

    2017-09-18 16:40