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贷款选择的精算法 欧神文集#2280

字号+ 2017-02-16 11:01 我要评论( )

贷款选择的精算法 #2280 贷款应该如何选择,贷20年还是30年。 等额本息还是等额本金。 数学上可以严格证明存在最优解:30年等额本息。 一) 学术腐败 有一句笑话,......





贷款选择的精算法#2280

 

贷款应该如何选择,贷20年还是30年。

等额本息还是等额本金。

 

数学上可以严格证明存在最优解:30年等额本息。

 

 

一)学术腐败

 

有一句笑话,说中国没有研究“房地产”的专家。哦,那么多人是干嘛的。中国只有研究“房地产泡沫”的专家。

 

我们目前是整个学术圈的糜烂。诸多专家口诛笔伐,都在痛骂指责“房地产泡沫”。中国只有研究崩盘泡沫论的专家。

而真正和房地产有关的原理规则技巧呢。却没有人研究。

 

举个例子,贷款是应该20年好还是30年好。

等额本息好还是等额本金好。

光这个问题就可以吵上几十年。

 

更有甚者,目前的银行一线工作人员体会是:“等额本金”好。

很多客户知道了等额本金之后,哭晕在沙发上。纷纷拉着信贷员的手说,原来还有这样的好东西,你为什么不介绍给我。

甚至还有粪青怒而发文,等额本金更优异,银行为什么故意不介绍给客户,是不是想多赚利息。

 

这些都是篱笆(liba.com)网上真实发生的事情。篱笆是和水库类似,一个谈房产的BBS论坛。只不过水平远逊,约相当于小学生的水平。

却反映了目前DS社会底层的真实面貌。能见到普通人是怎样弱的。

 

 

至于贷款20年好,还是30年好,则讨论得各有千秋。

比较主流的说法是:“要看你拿了钱去做投资,投资收益超过5.175%,则30年好。否则应该越短越好”。

这快成了理论结语,以及主流“共识”了。甚至一些比较大卡的财经杂志,类如《理财周刊》,也会引用如此的说法。

 

当然,还有一些非主流的用户。主要集中在女性。

“银行贷款最不划算了。它是倒过来算的。先还利息,后还本金。所以贷款短的话,前几年全部都是先还利息”。

更脑残的是,这样的言论居然还十分普及。包括一些高等教育的所谓白领丽人。

只能说,女人都是火星动物,和ET没啥区别

 

 

 

二)最优解

 

我们来看二个情况。

Case 1,你每月月供4000元。

Case 2,你每月月供3000元。但可以选择性加供1000元。

利率都是一样的。请问这二个情况孰优。

 

答案至为明显。Case 2绝对优。方案明显胜出。

因为这相当于你多了一个选择权,多了一个Option。

 

Case 2当你在还月供的那一刻,你可以选则是还3000,还是还4000。

如果在还款的当月,利率十分之高。譬如正值新股发行,又或者有好的投资项目。那你就还3000。把剩下的1000拿去做投资。

如果当月投资回报一般,那你就还4000。最坏的情况也就和Case 1打平。

 

 

这是怎样一个模型呢。这就是20年月供,和30年月供的模型。以一笔9折贷款,700000元为例;

20年月供,每月4687.63元

30年月供,每月3832.97元。二者相差854.66元。

 

因为在中国,是存在“提前还款”制度的。而且提前还款,通常是没有罚息的(一年之后)。

所以最优的策略是,你永远应该选30年期贷款。然后不停地提前还款

 

哪怕你想好还款能力很强,这笔贷款七八年内就会还清的。你也不要选八年。

而是应该选30年,然后不停地提前还款。

因为银行和你签的协议,相当于一份Duty。约定了你每月必须得还4000。这是一种约束。

还不如约束每月还3000,而我有多还的自由。

这样,哪怕遇到职场风险也不怕。安全系数更是大大增强

 

 

最后说明一下。这个策略会有一点点小小的费用。以每半年提前还贷一次而计,大约在20元左右。

 

 

三)等额本金与等额本息

 

等额本金和等额本息哪个更划算。

当然是等额本息更划算。

 

理由呢。如前所述。30年期贷款比20年期更划算,因为你可以拿着3000元月供,还有1000元的选择权。而不是银行逼死你的每月“必需”得还4000。

 

如果有更好的投资机会。甚至万一你失去工作。

收益性,安全性”,都是等额本息更佳。这是绝对优。不存在争辩的余地。

 

 

“30年期等额本息”是所有贷款中最优的选择。这是绝对优,不存在争辩的余地。

如果有谁还在说“看具体情况”“酌情而定”“因人而异”。那么他们多半就是大卡经济学家。混饭吃的。

 

 

四)定量计算

 

知道了“30年期等额本息”是所有贷款中的最优选择。我们甚至还可以进一步地告诉你,划算多少。差百分之几。

在这里,我们选择的贴现率是15%。不要问我为什么。关于货币经济学的解释,会另外专启文章。你只要记住这个结论就可以了。

另外要注意的是,这个贴现率和前三章无关。无论15%还是12%还是8%,“30年期等额本息”都是最优解。

 

 

以一笔9折,70万元贷款为例:


 

其中,基础是“30年期等额本息”,每月还款3833元。

然后旁边是另外五种按揭模式的月供,以及他们与3833元的差额。

对账这一系列的差额,以NPV(15%/12,J10:J371)代入,就可以得出他们的贴现值。

 

 

答案十分清晰,相对于“等额本息”而言,“等额本金”大概贵了5.6%

你贷款100万元的等额本息,和贷款94.4万元等额本金,效果是一样的。

这是一个巨大的差异!

 

另外几种贷款模式,于此类似,“30年期等额本息”是最划算的。如果他贷100万元,则;

  • 相当于以30年期等额本金贷款94.4万元

  • 相当于以20年期等额本息贷款92.4万元

  • 相当于以20年期等额本金贷款88.1万元

  • 相当于以10年期等额本息贷款77.0万元

  • 相当于以10年期等额本金贷款75.0万元

不懂计算亏一生。很多人仅仅在“贷款方式”选择上面,就轻易地亏掉了数十万元。

 

 

或许有人会问。你这个15%的贴现率也太高了。做什么样的投资,才能达到如此回报呢。

很简单。因为差异还是较小,每月仅数百数千元。所以简单的“烤鸭烧鹅大法”即可。

你每天晚上回家,路过老广东菜馆。对,就那家卤香四溢的广东菜馆,你多带一只烧鹅回家。当作加餐。

你不用做什么投资。你就纯消费,每天多加一餐,每餐多加一道菜。

你的人生就赚回来了。每一分钱都更有意义。

就象有的哲人说的,“人生真正的财富只有二种,陪伴孩子的时间和你花出去的钱”。

 

 

(欧神,2015年3月11日晚)

 

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