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装修基础知识概念 欧神文集#2550

字号+ 2018-11-03 09:49 我要评论( )

装修基础知识概念 #2550 停更了一段时间,今天我们继续顺原大纲讲下去。 这篇本来叫做《凤变冰基础知识》,讲的是老破小如何包装,如何装修,最后做出冰冰一样的效......




装修基础知识概念 #2550

 
停更了一段时间,今天我们继续顺原大纲讲下去。
 
这篇本来叫做《凤变冰基础知识》,讲的是老破小如何包装,如何装修,最后做出冰冰一样的效果。
 
只不过装修这一行,我也并不能算顶级高手。最多只能算二流。
而且我疏懒已久,已经有一段时间没跑装修了。很多事有点遗忘。
所以简单地谈一点框架原则。
 
 
一)基础知识
 
装修分二种,小于40平米的装修,和大于250平米的装修。
这二种装修天差地远,截然不同。几乎可以说是完全不同的工作。
 
其流程,经验,材料,工期,各大概念完全不同。
甚至都没有了交流的必要。
 
 
在本文中,我们主要介绍的都是“小于40平米”的装修。集中于一室,一室半,二居之类的。
上限不超过60平米。

因为“凤变冰”面积是很重要的一个因素,最理想是30平米以下极小户型。这样的话租金比例回报最高。
其次是50平米二居,厅完全不需要。可以住二个家庭。
相对于底层消费市场,任何一点舒适性都是浪费。你多5个平米,买来都是价钱,但是并不能显著推高租金。
 
 
而一般女性读者会比较关心“标准二房”。
也就是90~100平米的2/2/1.
这一类的设计该如何处理。
 
这一类的设计,您找设计师啊。
我们教授的是炒楼赚钱的技巧,不会关心你文青婆婆妈妈的自住需求。
想要“温馨家的体验”,把大小姐脾气发在设计师的身上好了。
 
 
 
二)开始入手
 
装修的第一件事,是找个团队。
 
找装修团队有二种方法,一种是找著名的装修公司。
譬如上海有荣欣、波涛、申远空间。
还有百安居,土巴兔,888元/平米的小米装修。
 
* 如果你用百安居装修团队的话,则他们往往会强制你只用B&Q的建材。
* 搜装修队千万别用百度
 
 
选择大型“装修公司”的主要缺点,一个是贵。
任何账务,只要通过“装修公司”走帐,7%的营业税是逃不掉的。
装修师傅是绝对的政治强势团体。你什么时候见过装修师傅个人交税嘛。
但包进企业,就要交税。
 
 
装修公司,一般会额外收你一个5%的“监理费用”。表示他们为你进行了质量监控。
再加上指定购买材料,行政费用和利润。
一般找装修公司,总体费用要贵20~25%以上。
 
 
而另一个方面,则是装修公司“品质并无保证”。
装修这一行,严格地说一个团队就只有4个人。一个木工,一个泥水匠,一个总装,一个工头。
所以市场上的装修队以小型的“家庭式作坊”为主。
 
即使是装修公司,其实他也是一个个无数小团队“挂靠”的。
其核心还是四人团队小作坊。无非额外收一层管理手续费。
 
 
因此,对于职业多军,他们更多的是选择“御用装修队”。
御用装修队就是说,你先装一二次。
觉得效果,服务,态度都不错。以后你就把工头的名片留下来。
 
下次再要装修的话,直接找工头。
这样不用通过“装修公司”中转,节省至少20%的费用。
而且更灵活。小修小补也能弄。
甚至每次租客退房,或准备售房之前,都是需要“保养”维护弄一下的。
 
多军们的量很大。
以一支典型的装修队为例,流水线滚动操作。一年可以接12~15单。
但是多军内部,派给他的单,每年可能就有6~8单。
 
因此多军和“御用装修队”的关系是非常牢固的。太熟了,他们也就不会坑你。彼此沟通也更默契。
 
几乎可以说,半支队伍都是我们养起来的。
 
 
 
三)装修步骤
 
装修主要分四个步骤;
 
1)水电隐蔽工程
2)木工
3)泥水匠
4)总装
 
其中,最令人烦恼的,和技术含量最高的,是第一步:“隐蔽工程”。
 
 
和许多人预想的不一样,普通人总以为装修中最难的是什么。
是繁复的吊顶
射灯,灯光,配饰
大吊灯,电视柜等等高大上的东西?
 
 
都不是,这些东西,甚至可以说是“毫无难度”的。
因为他们都是“表层”的东西。
如果用手来比拟,是骨骼,筋络,肌肉,一直到了最外层的表皮。
 
在手上涂涂画画,那是最简单的事。洗个手就没了。
大吊灯,电视墙,这些都属于“表层”类的东西。随时可以拆下,搬走。
不客气地说,象侦探片里拍的。给我168个小时,我可以把你家改造得你进门不认识。
 
 
而真正困难的,是“隐蔽工程”。
因为现代文明社会,人人爱美。再排明线走管,是绝对不能忍受的事情。
所以一切都是暗线。
 
暗线意味着,当你这个房子还是毛坯的时候。
哪里是电视,哪里是冰箱,哪里是床头柜。
哪里手机可以充电,哪里Hi-Fi可以连线,空调挂壁在墙上开哪个位置洞。这些都是六个月之前就要想好的事。
 
你好比Dolby 5.1音效吧。他是二个喇叭在前方,电视机旁。
五个喇叭在后方,沙发环绕。
则你布线,要预先从地板下面穿过,二路线在地面,二路线在天花板。而且音响线还特别讲究。
当你还没有开始装修时,你就想好了,这里是放Hi-Fi的,沙发是什么形状的。甚至换个Cybertech款沙发都不行。
 
 
但是我们的社会,是一个剧烈变动的社会。
每一天,每一刻,不停地有新科技出现。不停地有新材料。
好比Wifi的出现,就使得原先每个房间预留的网线不再重要。
AirPlay的出现,使得原本预留的视听媒体中心不再重要。AV转接枢纽形如废物。
 
技术不仅有好处,也有坏处。
你以为你全部都预留到了。
但是你楼上楼下的Wifi需要桥接,而楼梯口没有电源插座怎么办。无数无数的问题。
 
 
这就是“大房子装修”和小房子的区别。
随着你面积的增大,你的“深谋远虑”难度是呈指数复杂增加的。
 
而且大房子的装修周期很长。随着装修的深入,你LP,你老妈,你ZMN,无可避免地会来“视察”。
领导的每一次视察,都会带来新的“最高指示”。
 
转角可以做个吧台,厨房门可以换个方向开,洗衣机的位置不喜欢,床的背后增加二大排衣柜。
妈咪呀,你知不知道洗衣机换个位置,是要做下排水的。
 
 
 “隐蔽工程”做好了以后,这一切都是无法更改的。而每一个“合理化”意见,其背后都要非常巨大的工作量。艰苦卓绝的返工。
斑斑血泪。
 
 
前些年,某人买了一套世茂滨江。精装豪装。原本是拎包入住的。
可是世茂是老牌豪宅,造的年份太早,室内没有地暖。
 
老太太一句话,要地暖。那怎么办。
把所有的豪装,腾空60cm。海拔60cm以下的区域,全部铲掉。
 
把整个地板彻底翘开。不可避免的全部水管电管重铺。
然后安装地暖,然后再重新覆盖上去。
 
然后你再想想那墙纸………
60cm腾空铲掉。复原后再把墙纸续接上。修旧如旧,颜色一模一样。这又是怎样的难度。
 
整个工程,耗时八个月。花掉了60几万。
而地暖本身的成本,不过十几万。
 
 
 
再有一次,某个做企业装修发了财的亿万富少,买了套洋房自己装。
真心是被他老娘弄烦了。
发下了狠话,“设计图纸怎样的,一个字都不能改”。
哪怕装得土,哪怕没效率,哪怕水龙头装反了。我就是不能让你改。一个字都不能改。
否则不停地返工,这事就没底了。
 
大少向来以孝顺出名。
“老娘,您要是想提合理化意见”。
“我把隔壁那套又买下来了,一模一样的户型。咱再装一次不就得了么”。
 
 
 
扯得远了,哥哥做大房子,那是斑斑血泪刻骨铭心。
“老破小”流不是我的主战风格,最多只能算略懂二流高手。
 
老破小的装修,要简单得多多。
40平米的房子,和240平米的房子。装修难度绝对不是相差六倍。而有可能是十六倍。
 
 
对于老破小来说,它一共就只有这么点面积。变化不大。
都已经形成了固定套路。无脑照搬即可。
 
整体工期,可以压缩在45天以内。
而且因为老婆,老娘,ZMN,通常都对“老破小”兴趣不大。
也很少到工地视察,给出最高指示。简直是幸福完美。
 
 
 
四)材料和费用
 
关于装修,小白们最喜欢问的另一个问题,“去哪里买才省钱”。
去哪里买质量有保障,价格便宜,有没有推荐的御用。
 
我们回答只有二个字:“淘宝”。
 
 
很多人忽略了一件事,材料的费用,在今时今日今天,已经越来越不重要了。
2007年我装修一套51平米的房子,一共花了30000元。其中;
  • 装修费22000元
  • 人工费8000
 
折算下来,大约是75%:25%,而人力费用在160元/平米。
 
 
而今时今日,前天拿到装修师傅关于闵行一套房子报价。
  • 材料费550元/平米
  • 人力费370元/平米
 
可见,物料成本在近十年并没有明显的升幅。家电费用还在下降。
而人力成本几乎翻了一倍。占40%
未来甚至可能人力占50%以上。
 
 
而在总体的“物料成本”中,你又可以用ABC分析法。
ABC分析法指工厂企业,仓库管理常用的一种方法。其中:
  • A类商品,20%商品占了80%价值
  • B类,打酱油的
  • C类商品,80%商品占了20%价值
 
 
对于装修成本来说,厨房,卫浴,地板,油漆,这些A类占据了80%以上的货值。
剩下的五金件,腻子,一共才20%价值不到。合计不会超过一万元。
 
你把四五个大件控制好。剩下一万元何必斤斤计较。
由于整个话题很大。我们后面的篇幅再慢慢细细讲。
 
 
 
欧神,2016年10月9日晨)

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