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异大陆的审美观 欧神文集#2700

字号+ 2018-11-03 09:48 我要评论( )

异大陆的审美观 #2700 近期身体一直不佳,更新缓慢,抱歉 原来树并不都是长同一个样子的。 一) 树叶 我曾在加拿大住了非常长的时间。迄今为止,随手拿一张照片。......




 

异大陆的审美观 #2700


 

近期身体一直不佳,更新缓慢,抱歉

 
原来树并不都是长同一个样子的。
 
 
一)树叶
 
我曾在加拿大住了非常长的时间。迄今为止,随手拿一张照片。哪怕地况地貌非常类似,但我几乎立刻可以分辨出,哪张是中国,哪张是北美。
 
这事,一开始我也搞不清楚,直觉从何而来。
直到后来,我恍恍惚惚地发现。是树不对。
 
 
虽然我完全不懂植物学,对分行概念也是一知半解。
但是北美的植被,和亚洲的植被,有着巨大的区别。科属种都不一样。
一张照片,看看背景,就觉得怪怪的。觉得不似你的家乡。
 
同样道理,也适合非洲。
非洲大峡谷,大转弯。它整个的天空颜色就是怪怪的,悬崖也怪怪的,森林也怪怪的。充满了一种魔幻的色彩。
 
 
 
好吧,我们言归正传,来看一段楼书。
 

【皇冠国际】
本次推售项目收官之作,总体量26万方,函盖品质高层、奢侈一线江景豪宅、滨江酒店式公寓、高档写字楼.
项目地址:南滨路中段(喜来登酒店旁)
 
在售产品:1.2.3号楼。3号楼品质高层、1,2号江景豪宅.
3号楼在售户型:(均价11000~13000)
A户型:建面102.14,套内85.99
B户型:建面91.28,套内76.85
C户型:建面74.72,套内62.91
D户型:建面127.20,套内107.09
E户型:建面115.89,套内97.57
配置:总层高:29层4梯11户  物管:2.8
教育配套:小学(浦辉珊瑚实验小学带指标进合同).中学(辅仁中学划片区)。
1,2号楼在售户型:(均价17000~19000)
A户型:建面194.61,套内161.05
B户型:建面179.55,套内148.59
配置:总层高:33层3梯3户 物管:3.2

 

这是重庆的一个楼盘。你们先别激动,本段不是广告。
房子已经【快卖完了】,所以才举例给你们看。
 
水库论坛到现在也没接过“硬广”。真的要接,第一个也一定是高大上的,例如翠湖之类的。
 
我举这个楼盘的例子,是让你们“划重点”。
划重点,划重点。找到了没有?
15秒之内找不到,投资功力减一级。
 
 
这个楼盘的重点。就在于“价格”对不上。
你看JPG图片中的例子,建面74.72的房子,最后折下来总价是643984元,8618元/平米。
 
而如果你看楼书中的宣传。
3号楼在售户型:(均价11000~13000)
1,2号楼在售户型:(均价17000~19000)
 
那么,问题出在哪里呢。
 
 
 
二)倒挂
 
我们研究重庆的房地产市场,惊讶地发现,“大小户型倒挂”。

  • 越大面积户型越贵
  • 越小面积户型越便宜。

 
 
这在上海房地产市场,是无论如何理解不了的。
上海目前有二大情况;
1)房价太贵,购买力跟不上
2)中产旺盛,纺锤型社会阶层
 
 
其中,近年上海楼市户型是不断做小的。大约每年减3平米的样子。
在2000年时,“主流”二房120平米。
到2016年时,“主流”二房70平米。
 
为什么要户型做小。因为购买力跟不上,房价太贵,超出购房者负担能力。
只能靠面积的缩小,总价不变,单价抬高。
 
另一方面,则是近年“实体民营工厂”纷纷破产。塑料铅桶,小老板这一个阶层萎靡不振。
因此3000W以上的区段销售乏力。反倒是屌丝中环线房子卖得给力。
 
我们一直密切关注着上海楼市的“主流户型”面积趋势。这是判断楼市有没有泡沫,以及泡沫会不会破裂的一个非常有用的微观信号。
 
 
而重庆楼市,是完全不一样的。就好比亚洲和北美的植被。猛一看你只觉得眼睛火辣辣,涂上了马应龙。

  • 重庆户型越大,单价越高。
  • 楼龄超过5年,价值急剧贬值。

 
 
这说明重庆的楼市运行规律;
1)住房不是压力。一个以自住为主导的市场
2)“总价约束”不存在,小户型没有溢价
3)社会各阶层神完气足,购买力潜力巨大
 
在重庆的微观户型选择中,我倾向于小户型。理由后面再说。
 
 
 
同样道理,另一个特征,则是商铺市场。
2012年我在重庆的时候,正赶上卖商铺。
 
当时,某一个小区,住宅均价大约5600元/平米。
商铺(二楼)卖36000元/平米。
 
售楼员小姑娘特热情,一个劲地拉住我。
“您是上海来的,那您一定很资深啦”。
“资深的投资客,我推荐你买商铺。俺们这里重庆资深炒家全部都是买商铺的”。
 
 
我白了白眼睛。“住宅5600的地方,你让我36000买商铺。而且还是二楼,而且还是深筒型进深”。

 
“你知不知道,上海住宅卖100000元/平米的地方,商铺卖多少钱”。
“那总得,50W/平米了吧”。
“36000”。
 

  住宅 商铺
上海 100000 36000
重庆 5600 36000

 
 
顺手转一段御用中介(微信:HU15000199431)发过来的商铺消息。二个月前的。

【内环内 倒挂商铺 诚意出售】
东绣路1152号商铺,面积113.24平;
东绣路1154号商铺,面积117.73平。
售  价:24000元/平
合同价:31000元/平
 
商铺1-2层,无贷款无抵押。
1152号商铺租约情况:租户艾灸、小儿推拿,租期至2021年08月01日,目前租金6615元/月;
1154号商铺租约情况:租户面包烘焙,租期至2019年3月31日,目前租金6825元/月;
 
周边小区有爱家亚洲花园、涵合园、东方龙苑、上海绿城、锦绣天第、锦绣满堂花园、东城新村,售价70000-100000元/平。
各付各税。买方仅3%契税。

 
 
三)异见
 
很多人在上海生活了三十年。
从他们一出生,就生活在了这个大都市。一直到童年,青年,成年。
 
途中他们虽然有旅游,有出差,有短暂地居住在另一个城市。
但是他们从未真正融入过另一个城市。
他们不知道在另一片大陆上,连树叶的形状都是不一样的。
 
 
我们有幸,比他们的视野更宽阔一些。
当我们接触了不同的城市,不同的国家,不同的市场,不同的人群。
我们最终发现,很多“天经地义”的伦理。其实未必成立。
 
在上海房地产市场形成的估计逻辑,喜好,优劣,价差,尊卑;
等你换了一个市场,未必成立。
 
 
 
曾经有浦东帮和浦西帮吵得热火朝天。浦东帮坚持认为“清静”比“热闹”号。
乡下鸟不拉屎的地方,比内环线好。
也有浦东帮认为,“绿化”决定一切。公园绿地最多就是最好的地段。
 
还有浦东帮是“仁恒”粉。
凡事非仁恒不买。一个个仁恒盘跟过去,结果每次都花+150%价格买CEO盘。
 
 
结果这些浦东帮“估值”“偏好”“价值”,等你去了一趟重庆。在重庆的面前,全都被击得粉碎。

自从我们推介重庆之后,前前后后有了十几拨人,飞去了重庆。
当他们出发时,往往是抱着不屑,不认可的态度。
可是真等他们落地,站在售楼处的大厅里。剩下的,唯有“泪流满面”。
 
你需要为“仁恒”的品质付多少钱。
象上图中的楼盘,就是8618/m。所有的建筑物品质,都在这里了。
 

 
 
四)异大陆的审美观
 
当我们的见识越来越多,当我们走出上海,见过越来越多的城市。

在每一个城市,价格体系和审美观都是不一样的。

 
 
譬如说在北京,CBD商业几乎全部都在东边,写字楼按面积论绝大多数在东三环。
海淀破破烂烂,就是一个北大荒。
而海淀西城却是北京房价最高的二个区。比朝阳贵近一倍。
其主要的卖点,是“学区”。
 
北京买房,关键看学区。一张“学票”的价格,几乎要400~500W。
所谓的房价贵,其实是学票贵。
 
这次中关村二小爆出“霸凌”事件,给学区房敲响了警钟。
“学票”价格,存在着巨大的价值风险。
但是“前仆后继”依然是不可改变的肉猪。
 
 
 
同样的“学票”逻辑,拿到上海,就行不通了。
上海的私立教育,远远好于北京。尤其是上海最Top的顶尖名校,几乎全是私立的。前十名中,只有一二名公立。
 
而上海土著,大致有各种各样的“关系”。可以进好的小学。
上海最好的重点初中,也全部都在浦西。
 
基本只有湖南,湖北籍贯的一些衡水妈妈。还在苦苦致力于购买“上海学区房”。
所谓“浦东成功地以全市10%好学校,创造了全市90%的学区房”。
全部都是炮灰。
 
 
而目前上海影响整个房地产市场,最看中最严重的,却是“总价约束”。
总价约束,购买力就这么点了。
面积决定一切。小户型卖出天价。
 
什么地段,什么品质,统统都不重要。
你把户型再做小10%,你的单价就能卖高10%
 
 
这样的“游戏规则”,拿到重庆去,又不适用了。
重庆目前几乎没有“购房压力”。房价远远低于直辖市的负担线。
重庆人买房子纯粹是由于“自住需求”,家庭有需要才买。
因此更有钱的人,不仅仅是买更好地段,更贵的单价,而且面积也会大一点。
 
 
重庆的容积率比较高。和广州,深圳差不多,有4~5左右。
同时,重庆的城市比较密集。不象北京上海深圳,发了命一样开发新区。
重庆受电商的冲击又比较小。
因此重庆的“商铺”和香港的“商铺”一样很值钱。
 
 
重庆房价很低,股市又不振。
重庆人如果完成了生活基本必需。他们的钱是没有去处,没有地方可投的。
住宅的标的太小。50~60W一套。
对于真的有钱人,买上上百套住宅。打理烦也烦死了。
 
因此重庆的“投资”喜欢买商铺。商铺被炒成天价。
而上海人都知道,“商铺”是个坑。是吃人的大坑。
上海商铺根本卖不动。职业炒家也不会去碰铺。
 

每一个市场,都有每一个市场的运行逻辑。
价值观彼此之间,是互相矛盾的。

 
 
哪怕你把这些事情,内外逻辑,前因后果,都想得清清楚楚。市场“三分”,各个细分市场,消费者心理也都摸透了。
你把这样的经验,拿到海外市场。顿时又是一番水土不服。
 
 
譬如你在硅谷,在澳洲,同样一套独立屋。估值应该是60W澳币,还是80W澳币。
相邻二个街区。学区都是差不多的。楼龄也类似。
价格却可以相差20~30%
这时候应该怎么判断。这里面的学费是永远也交不完的。唯有靠时间积累。
 
 
 
五)解决方案
 
最后我们来看解决方案,如图;



 
首先,我们假定你并不能“通晓明悟”。
世界上的道理那么多,Marketing细分的消费者心理那么细腻。
我们只能说略懂。谁也不敢狂妄地说通彻人心。
我在房地产市场做了16年,最后只能说越做越迷惘。
 
 
那么,我们应该如何投资判断?
我的答案是:如果无法判断,那就选最便宜的
 
 
好比在小户型,大户型这个选择上。
到底是重庆人错了,还是上海人错了。
应该是重庆学上海的样,小户型单价>>大户型
还是上海人学重庆人样,同一小区大户型单价>小户型
 
你可以研究“消费者心理”“人口趋势”“通货膨胀趋势”“购买力趋势”等等一系列的Marketing分析。
但我们还有更简单的方法:买便宜的。
 

  • 在上海,我就倾向于买大户型
  • 在重庆,我就倾向于买小户型

 
你先把成本降下来,先立于不败之地。
然后再慢慢想办法去看风云变幻。
 
 
同样道理,2012年我去重庆的时候,小姑娘和我说:“每差一个楼层,单价差10元人民币”。
什么,我差点把舌头吞了下去。
 
你再说一遍,你确定你的单位没有问题的。
每一层差10元。不是10元一平方英尺,或者立方英尺之类的?
 
(再次圈重点)

回答说,就差10元。好比10楼单价是5600
11楼单价5610
12楼单价5620
13楼单价5630
…………
……
30楼单价5800元/m
 
 
我毫不犹豫地说,“给我买次顶吧”。越高越好。
因为上海的高层建筑,每一层差不多是0.8%,按照八万的单价,每一层就要500元/m
楼上楼下,单价可以差一万。
 
而你只差10元/层。
我真心不明白这个KFS怎么想的。反正我买高的。
 
 
同样道理,重庆对于“朝向”的价值判断,和上海很不一样。
“全北”的户型完全没有任何折价。一样能卖得出去。
“全南”也没有溢价。
那你该怎么办。想也不用想。
 
 
对于商铺的选择也是一样。
基本对重庆商铺敬而远之。
 
 
 
六)结语
 
我们长期在上海,久而久之形成了一套“价值判断体系”。
 
但是这套体系,并不是放之四海而皆准的。北京有北京的审美体系,重庆有重庆的审美体系。北美有北美的审美体系。
当我们走出去,看得更多。才知道我们曾经的“坚持”和信仰错得有多厉害。
 
 
当二种“价值体系”开始碰撞时,你会感到迷惘。
你会不确定“价值”的真正位置所在。
这时候,你可以靠Marketing的分析,分析消费者的趋势,分析市场的定位,分析未来对手盘在哪里。最后做出细微的判断。
 
 
但你也有一种直截了当的处理方法:
买便宜的
 
 
 
欧神 ,2016年12月13日晚)

 

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