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楼市的生命周期(上) 欧神文集#1440

字号+ 2017-09-10 19:40 我要评论( )

生,老,病,死 一)火车头 大约在一个月前,有人在分答上问了我这样一个问题: http://fd.zaih.com/question/90000035953766463416 我觉得这个话题很有意思,可以......

 

生,老,病,死

 

 

一)火车头

 

大约在一个月前,有人在分答上问了我这样一个问题:

 

http://fd.zaih.com/question/90000035953766463416

 

我觉得这个话题很有意思,可以展开好好阐述一下。

 

 

佛家说,世间万物都有“生,老,病,死”,都有生和灭的过程。

对于一个城市,乃至于一个国家的房地产市场。其实与此类似。

 

对于很多小白,大脑浆糊,他们喜欢以波段论形容楼市。

以为价格围绕着价值上下起伏。此大错特错

 

楼市的演化阶段,其实很象是一个“人”。有幼年,壮年和老年阶段。

而且这些演化,是不可逆的。

同样也是没有轮回的

 

  • 懵懂阶段

  • 启动阶段

  • 成长阶段

  • 泡沫阶段

  • 衰老阶段

 

 

 

二)懵懂阶段

 

楼市的第一个阶段,是懵懂阶段。

谈论楼市,有一个话题,是无论如何也绕不过去的,“谁睡在马路上”。

 

 

你看,人人都有房。

整个大城市,并不缺房子。没有任何一个人睡在马路上。甚至说清洁工也有三套房。

从来不存在“刚需”,没一个人日子过不下去。

 

房子不是水,食物。

不是每天都要消耗的必需品。老房子稍微凑凑,继续住住行了。

 

(全国各大城市人均住房面积,来源:重庆楼)

在这样一个“不缺房子”的大前提下,就养成了三四线城市(渝蓉)人口的一种观念:

 

  • 要买房子干嘛

  • 房子本身是不值钱的。

  • 一点点折旧就不要了。

  • 坚决不买二手房。

  • 老破大没人要

  • 买房不如买车

 

 

2016年重庆人民看待房产,如果用二个字形容他们当时心态,那么应该是:

绝望

 

 

绝望,真心绝望。

房子怎么可能涨得起来呢。那要多大的购买力,多大的拉力啊。

 

 

2016年你和重庆本地人讨论房子,土著那些所谓“高手”。

他们会真心劝阻你;

 

  • 重庆这个市场,你们外地人不懂。

  • 重庆的房子太多了,永远不会涨。

  • 重庆人不缺房子,人人都有房子。

  • 重庆因为其特殊的xx制度,xx制度,xx制度,决定了房价绝对不会涨的。

 

 

另一方面,成都的“朱红之泪”,则长篇累牍地控诉成都人“处女座”。

 

 

 

因为房子太便宜,所以消费者都被侍候成了大爷。

人行道的砖,是马路上人行道的砖。

喷水池不够大

车位要涨价

诸如此类的问题,都值得旷工一天跑过来维权。在京沪消费者眼中看来,这日子也过得太惬意了。

 

甚至水原怒喝一声:

“渝川人,配过这样的好日子么”。

 

 

 

三)启动阶段

 

楼市的第二个阶段,是“启动阶段”。

其具体的特征,是部分楼盘已经有了翻倍的涨幅,但并不是全部的楼盘。

火车头轰鸣,但时速还不高。

 

 

在启动阶段,主要的特征是“怀疑和野望并存”。

一方面,肯定有人啃了一口大葱,喝了一罐啤酒,吐了一口唾沫,狠狠地骂道:

“泡沫,肯定是泡沫”。

“怎么样上去,怎么样下来”

“有得好人跳楼去了”。

“全都是外地人炒房客在买,一群巴子不领行情”。

 

另一方面,肯定有人买买买买买。

例如武汉,一口气爆了114个“日光盘”。一直到旭辉御府,才因为性价比实在太渣。没有连续爆出第115个日光。

 

行情在犹豫和争议中产生。

 

 

 

启动阶段的特征,人群开始分化。分为二种,“觉醒者”和“傻空者”。

我们会发现,市场上存在一股非常强大的力量。

几乎要扫空一切货仓的力量。

 

市场上有一股“新力量”,哪怕把价格节节推高。从8000高买到11000,12000,14000,也在所不惜。

18000仍然买买买。价格翻翻仍然买买买。

 

 

而另外一种人,他们的人生观和十年前一样。

太阳照常升起,认为往昔熟悉的生活永远不会打破。一切规则都会和昨天一样。

 

只要任何新的,他们看不懂的东西。

他们就惊慌失措“泡沫,泡沫”。

 

 

 

四)启动阶段的重要影响

 

在楼市五个阶段中,“启动阶段”是最最最重要的。

因为“启动阶段”,几乎是唯一可以踩刹车的阶段。

 

急病下猛药,狠狠一棍子,敲得重了,直接打晕。一定要重。

滴墨战术,就打不死。

逐次添油的调控政策,什么下场,大家也看到了。因为宏观调控,所以房价飞涨。

 

 

 

我们曾经把房价比做“火车头”。

火车这东西,如果你想让一辆5000吨的火车启动,那是千难万难。需要极大的锅炉和压力。

而火车一旦启动,运行在铁轨之上,需要的能量却又不是太多。

 

等到你想刹车了。

火车刹车也不是件容易的事,动辄需要二三千米的长度来让火车慢慢减速。

这千万吨的庞然大物,想把速度降下来。也是吓死人的动能。

 

 

 

楼市的道理也是一样。

对于楼市,让一个3亿平方米存量的超级大城市楼市启动,那是千难万难。天时地利人和,缺一不可。

 

你听着这个庞然大兽嘶吼着,挣扎着,甩去身上的枷锁。

甩动抖掉碎石和铁链,一点一点尝试着爬行,慢慢加快了速度。

 

 

目前,整个重庆楼市,只能算是“小涨”。

表现最靓丽最耀眼的,是南滨路,北滨路。尤其是拥有一线无敌江景的,所谓“婆罗门”区域。

 

在过去约一年的时间内,“婆罗门”区域从8000单价,一口气涨到18000单价。部分楼盘下一期报价已高达22000.

 

 

但是,在这一片“猜对走势”的庆祝声中,我们还要看到,整个市场,清楚地仍然存在“乌云”。

 

 

 

对于整个市场来说,依然存在“没涨上去”的物业类型。

这就是渝中区的老破大

 

没涨上去的原因,依然是因为“启动阶段”。

启动阶段,一股强大的力量,扫光了“南滨路北滨路”所有的江景豪宅。

 

但是“土著”是迟钝的。

对于老重庆人,住了十几二十年的人,他们觉得太阳照常升起。丝毫也没有紧迫感。

丝毫也没有想要买房子的意思。

针对他们的物业类型,或者他们抛出的物业类型,价格就上不去。

 

 

 

你设想一下,160平米四房,单价只要6000元/平米,总价仅仅才100W。

一百万元,在未来楼市,意味着什么。

 

  • 14500 * 70平米,稍微像样点的房子,只能买二房。

  • 22000 * 45平米,有名有姓的豪宅,只能买一房。

  • 25000 * 80平米,楼市再涨上去,只能买厮所。

 

你现在四房只卖100万,显然是极其不合理的。[1]

 

 

 

五)成长阶段

 

楼市的第三个阶段,是“成长阶段”。

如果说,房价从8000涨到16000,是启动。依然唤不醒“沉睡的人”。

 

则楼市再翻一个跟头,16000-->32000是成长阶段。

再再翻一个跟头,32000-->64000也是成长阶段。

目前重庆处于“启动阶段”的话,武汉处于“成长阶段”。 

 

成长阶段有二个特征;

1)楼市开始有赚钱效应

2)开始有人买不起房子

 

 

重庆人的收入,大约是上海人1/2左右。

但是2016年八月,重庆房价只有上海房价的1/10。

比例完全不对等。

 

  • “骂房价贵”虽然已经成为了酒桌上的一句口头禅。

  • “口是心非”,重庆人买房子,其实一点压力也没有的。

 

一套房子80~100W,小夫妻一年也有二三十万。

因为生活太安逸,所以不是不买房。是买得起而不买。

 

 

但是,当楼市从8000-->16000-->32000的过程中,他就逐渐产生了“财富效应”。

你8K买进,16K卖出,每一套房子,就有了“近百万”元的利润。

哪怕以20W的小夫妻年收入,这也相当于五年工资。

 

 

 

而如果楼价能有幸从16000涨到32000,

则很多人有幸,一套房子就价值三四百万。

比毕生积蓄,所有的工资储蓄还要多。

 

 

这就产生了“财富效应

按照尹香武的说法,叫做“金融属性”。

一旦产生了财富效应,那就非同小可,非同小可

 

 

中国古话,杀头的事情有人做,亏本的事情没人做。

A股,君子兰,比特币,一项投资哪怕再无情,再糟糕。只要它能赚钱,则勤劳勇敢的中国老百姓,如削尖了脑袋沙丁鱼,怎么堵都堵不住。

 

 

如果你的楼市,能真金白银让人看见,赚了几百万。

整个民间顿时就“爆炸”了。怎么拦也拦不住。

 

1990年,深圳卖认购证。排三天三夜的队。

对了防止插队和抢购问题。每一个人,都紧紧抱着前面一个人的腰。

不管你前面是大老爷们,还是妙龄少女。陌生人,就这样贴身抱着腰,一连抱了三天。

 

 

在生长阶段,势头是无可阻挡的。只要你一旦过了第一个200%,第一个300%,有了赚钱效应;

 

则你一定会快速狂奔,16000--->32000--->64000,这段涨幅是确定的

 

 

在成长阶段,调控是无效的。

火车头一旦启动起来,就肯定奋力狂奔。

楼市只要可以赚钱,就一定有人前仆后继冲进来。

 

哪怕你把交易完全锁死掉,

TNND人家自住的,再不买就买不起了。

 

 

(未完待续)

 

 

水库论坛,欧神文集,欧成效,2017年7月2日晚)

 

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